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社論

善用土地工具 予民安居樂業

*2017/05/09
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  報載,房地產景氣雖然低迷,不過今年第一季的土地交易,卻異常活絡。根據內政部的統計,土地交易的面積幾乎達到信義計畫區的一半土地,比去年大幅成長334%,其中金門是最大宗,只有11筆交易卻高達10萬多坪土地,占比近半,外界猜測與本地觀光、開放醫療特區有關。
  金門有否土地炒作素材加持,實屬見仁見智,但相當程度上也是投資潛力看好的表徵之一。自由經濟時代,政府固難以強制管控土地交易,但對於後續的土地利用卻有許多可資運用的政策工具;諸如都市計畫、社會或經濟住宅政策等等,期以有效發揮土地的公益性,並管控不當的投資暴利,期以降低民眾的剝削感,讓社會經濟朝向合理、健全的軌跡運行。然而,投資者總是「無利不起早」,這雖然不一定便與繁榮經濟的目的相悖,但宜早做綢繆,避免交易行為失控,總是必須的。為此,謹提供以下面向,供各界卓參。
  其一,落實都市計畫。金門自85年便實施全面都市計畫,隨著人口日漸增加,對於住宅、停車、道路、公共設施的需求更是迫切;但時至今日,仍有許多都計特定區及計畫道路歷數十年卻完全沒有啟動,自然村亦在欠缺細部計畫規範的前提下,難以有序建設且有效益化的運用,金門的都計似乎仍處於「且戰且走」的層次。誠然,推不動的原因有許多,也多屬非戰之罪,但如若都市計畫的腳步超越居民的思維或接受程度許多,又沒有緩衝的機制及解套辦法,「拖下去」恐怕只能等到最壞的結果。對此縣府顯然已經做了許多努力,但如何讓這些努力成為具體的「惠民工程」,還需要更多的毅力、魄力才行。
  其二,善用住宅政策。民眾對於財團投資卻通常有著「未蒙其利,先受其害」的預期心理,因為土地價格、購房成本可能會節節攀高,其間是否便無「兩全其美」的可能,卻也未必。首先,我們必須明白,房價高攀,不一定便源於供需失衡,更有炒作或預期心理的成因。坊間有聞,稍早開出高單價的樓盤,因房市持續低迷,囿於資金周轉壓力,多數已在拋價求售或陷於苦撐;因此,政府與其投入遠高於市場的營建成本興建合宜住宅,不若善用資金或利息補貼,讓有需求的居民逢低入市便可,如此也少了財政負擔及諸多程序作業的繁冗。另以本地「無殼蝸牛」的結構而言,還有諸多兩岸、台金的流動因素,似也不能全以「居住正義」命題概論,如何讓「住者『適』其屋」才更該是住宅政策的重點。
  其三,健全產業策略。以媒體預測此波金門土地大量交易的原因來看,如若真與本地觀光以及鴻海投資醫療特區相關,那金門有否相應的產業策略跟進,便是其能否「持之以恆」的觀察指標。供給通常由需求創造,如若金門沒有產業布局的動因,又何由指望預期中持有土地的高投資效益?再往遠看,投資人的資金鏈又能負擔多大的未知及預期性風險?「心頭抓乎定」看清事件的本質,或能避免淪於跟風式的盲從,造成不必要的權益受損。
  總之,外資入市買地,我們優先顧慮的是「立足之地」是否受到排擠;在確認需求面與必要性的前提下,善用土地策略與工具,或也能盡量減緩衝擊,讓民眾能夠樂業而安居!

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