壹、計畫緣起
薪水不漲，房價卻節節攀升，究係要如何？才能抑制房價及創造工作機會，並吸引臺灣或民眾前來金門居住與購置合宜住宅呢？唯有透過都市更新機制，將金門地區四十年前規劃設計之舊商業區、傳統聚落及下水道系統和停車空間，逐步做有計畫調整（包含騎樓整平及興築停車場），便可使金門都市實質環境或機能之全面性改善，甚至可廣泛帶動都市經濟、社會環境之改善、創造更多工作機會與釋出合宜住宅及增加停車空間，進而，營造金門成為建造永續發展及豐富文化資產與現代化之宜居住宅島。
貳、計畫目的
金門之都市計畫，係於民國六十一年發布實施至今，期間，金門縣政府雖辦理過三次之通盤檢討，惟金門自二○○一年始成為臺灣政府開放與中國大陸福建試辦之小三通前緣地區，現今透過小三通出境人數業已達到一千萬人次，設籍金門人數更是高達十二萬人之多，惟金門四十年前規劃之都市計畫或下水道系統及停車空間，著實無法滿足漸趨擴張之都市與人口的使用，而且舊時興築之建築物，更是日漸老舊、腐朽，已妨礙都市景觀、都市發展與影響公共安全，故為加速金門成為抑制房價及創造工作機會與現代化宜居住宅島，實有積極推行都市更新執行計畫之必要。
參、法令依據
都市更新條例及建築法與公寓大廈管理條例。
肆、計畫標的
一九四九年國民政府播遷臺灣，中央政府在金門島內駐紮十萬部隊，島內因產鹽及與大陸福建沿海通航、交流之自然形成商業市集或聚落，隨著國軍駐守，便開始產生巨大的變化，從開始只有東半島的沙美老街與西半島的金城老街為主，後來相繼發生古寧頭大戰、八二三砲戰等，中央政府為軍事安全及分散集中人口與商業市集，遂於金門島之沙美、金城、山外、料羅、陽翟、小徑、頂堡、烈嶼東林等地，構築現代化鋼筋水泥構材新市街、商店街、電影院或國民住宅（富康農村）。惟隨著海峽兩岸交流熱絡，中央政府逐年裁減金門兵員，造成區域內主要消費人口（駐軍）大量減少，現今沙美新（舊）街與陽翟、山外新市、料羅、小徑、頂堡、烈嶼東林等地，區域內之人口大量遷往其他地方發展，導致民生及商業行為蕭條嚴重，昔日興築之建築物，卻日漸老舊及腐朽，已影響金門整體都市及商業和生活機能之發展。
伍、執行步驟
（一）、政策面
1.加強都市更新政策的宣傳與積極鼓勵民眾參與
公部門應加強政策之宣傳，鼓勵民眾踴躍的參與，並應走入民間積極協助與解決問題。
2.積極協助民眾的都市更新
公部門應積極協助民眾的都市更新，結合國內的建商或團體共同協助民眾原址進行都市更新或重建住宅。
3.積極輔導及協助舊社區或大樓成立管理委員會
公部門應積極協助及輔導舊有社區及公寓大廈成立自治管理委員會，以利老市街、舊有商業區、傳統聚落或社區、公寓大廈之自治及順利的推展公共事務。
（二）、制度面
1.加強公權力的行使
都市更新團體及單元或民眾，對於都市更新或重建業務，常常發生有意見紛歧或與建商間爭議情事之發生，最後常常是透過民意代表尋求政府的協助，為避免公權力的濫權與公權力行使之合法性，未來應自訂法條，以加強公權力介入或協助更新團體及單元或民眾的合法性，方能有效的協助或引領都市更新之團體或民眾，儘速的完成都市更新的目的。
2.成立專責機構
縣府應積極成立專職單位，以專司及協助民眾或更新團體因住戶間對於都市更新或重建意見整合或發生產權紛歧時，政府專職單位應立即成立專責小組，積極的輔導或整合各方的意見，以降低進行都市更新或重建時的阻力。
2.1金門地區都市更新科之成立
隸屬建設處所轄，以綜合受理與管理、企劃金門地區之都市更新業務。
2.2.金門地區都市更新實行細則之制定。
2.3金門地區都市更新審議委員會之成立。
金門因地理位置特殊，飽受戰火蹂躪，昔日區域內之諸多民眾旅居南洋或臺灣地區，造成現今金門區域內之老市街、舊商業區或傳統聚落之建築物，諸多未繼承或產權紛紛及所有權人意見紛歧，因此協助金門地區之都市更新或重建團體或所有權人意見的整合與協調及成立金門地區都市更新爭議協調委員會，確實有其必要性。
2.4金門地區都市更新參與門檻之制定。
(1)政府劃定或自行實施更新區域內之門檻朝向1/2同意即可。
(2)政府劃定或自行實施更新區域內之旅居南洋失聯或未繼承者不列入計算。
3.金門地區土地及建築物之所有權利未繼承（旅居南洋失聯）或經法院查封及禁治產的收購（權利變換）條例之增訂：
3.1政府劃定或自行實施更新區域內之旅居南洋失聯或未繼承者或產權紛亂或不願參與都市更新者，統一由政府以公告現值或地價強制購買。
3.2政府劃定或自行實施更新區域內之強制購買的權利，依公告現值或地價轉售給該實施都市更新團體或實施者。
4.金門地區獎勵容積措施調整為彈性之原則
目前臺灣的都市更新條例之相關規定，對於容積的獎勵，並未因各縣市與地區特性之不同，因而產生差異性，故金門地區應自訂獎勵容積措施，並且運用容積的移轉制度，方能有效促進金門地區與諸多年久失修之建築物的更新。
4.1獎勵建築容積可移轉至臺灣或金門地區之商業、住宅、工業區內。
4.2容積移轉至臺灣地區部分，報請中央訂定特定專區（北中南各選一區域）。
（三）、財務面
編列公辦或住民自行辦理都市更新事業基金，以利金門地區都市更新的推行。
1.每年編訂金門地區補助都市更新費用預算計新臺幣10億元。
2.提供金門地區自行實施者或住戶使用低利息的方式重建或認購，並且對於具有低收入戶資格的民眾，亦應訂定安置及免息的補助辦法。
3.補助對象：自行實施者、建商實施者或公辦實施者。
陸、計畫預算與期程
（一）、執行預算
編列公辦或住民自行辦理都市更新事業基金，以利金門地區都市更新的推行。
1.每年編訂金門地區補助都市更新費用預算計新臺幣10億元。
2.提供金門地區自行實施者或住戶，每（棟）戶共計80%至90%的補助款，以進行建築物重建或認購（鼓勵外縣市人口，實際移居金門），並且對於具有低收入戶資格的民眾，亦應訂定安置及免息的補助辦法。
3.補助對象：自行實施者、建商實施者或公辦實施者。
（二）、執行期程
以五年為一期程，每年劃定一區域、一聚落或一條街，據以實施。
柒、計畫執行對象
1、舊商區更新保存
金城老街及沙美老街傳統閩南建築店厝，優先劃定實施都市更新區域（文化資產單位同步歷史正名為古蹟或歷史建築），使用整建或維護方式進行保存或更新（包含設置汙水下水道系統、騎樓整平及統一於舊商區外圍興築停車場），店厝所有權人依原式樣與構材修復之店厝，政府補助每一棟店厝新臺幣600萬元之都市更新費，並獎勵建築容積可移轉至臺灣或金門地區之商業、住宅、工業區內，以保存金門地區之珍貴閩南建築、商業與文化資產，增進金門地區申辦世界文化遺產的資源與實力。
2、傳統聚落更新保存
沙美、後浦頭、小浦頭、後水頭、陽宅、山西、大地、田浦、東村、料羅、泗湖、吳厝、古寧頭、瓊林、斗門、后宅、官澳、青嶼、烈嶼等傳統閩南聚落之建築，逐一劃定為實施保存區域（文化資產單位同步歷史正名為古蹟或歷史建築聚落），使用整建或維護方式進行保存或更新（包含設置汙水下水道系統及統一於聚落外興築停車場）（包含設置汙水下水道系統與增設停車空間），傳統閩南聚落建築物所有權人，依原式樣與構材修復之傳統閩南聚落建築物，政府補助每一棟建築物新臺幣1000萬元之更新費，並獎勵建築容積可移轉至臺灣或金門地區之商業、住宅、工業區內，以保存金門地區之珍貴閩南建築、商業與文化資產，增進金門地區申辦世界文化遺產的資源與實力。
3、新市街更新
金城新街、山外新市、沙美新街、沙美菜市場、金沙戲院、陽翟、小徑、料羅、頂堡、烈嶼東林等新市街之建築，逐一劃定為實施都市更新之區域，使用重建、整建或維護方式進行更新（包含設置汙水下水道系統、騎樓整平及統一於新市街外圍興築停車場），並且補助每一棟建築物新臺幣800萬元之都市更新費。
4、國民住宅（富康農村）更新
金城、沙美、山外等國民住宅（富康農村）之建築，逐一劃定為實施都市更新之區域，使用重建、整建或維護方式進行更新（包含設置汙水下水道系統及統一於社區外圍興築停車場），並且補助每一棟建築物新臺幣500萬元之都市更新費。
捌、預期目標
金門島內至今仍有許多傳統建築物及一九四九年後構築之建物或下水道系統，日漸呈現老舊、腐朽之窘境，已妨礙都市景觀、都市發展及影響公共安全，亟需中央或地方政府積極輔導民眾使用整建、維護或重建等方法，進行金門地區建築物的保存與都市更新（包含騎樓整平與下水道系統設置、興築停車場），以保存金門自我傳統聚落（城鄉）風貌或都市容顏及降低都市（聚落）災害發生機率，進而，復甦老市街或舊商業區經濟與增加金城、沙美、山外和傳統聚落釋出更多停車空間與廉價的優質住宅。
（作者為中華民國公寓大廈管理服務職業總工會講師、中華大學土木系博士候選人）