一、案例列舉：NOWnews-2014年5月12日台北報導：跆拳道金牌好手朱木炎3年前，在台北市南京東路買下公寓，花了1400萬元，沒想到賣家張姓男子卻反悔，朱木炎因而打官司要求對方交屋，事後又發現張男的房貸未繳，房子差點被法拍，又代償675萬元的房貸並向張男求償1288萬餘元，台北地院12日判決出爐，判張男須賠朱木炎675萬元，全案可上訴。
朱木炎3年前買下台北市南京東路的公寓，但賣家張男後來卻以售屋價格太低，反悔不賣，還說是仲介說法誤導，朱木炎因而提告，要求張男履行合約勝訴確定。
沒想到朱木炎事後又發現，張男的房貸未繳清，差點被法院法拍，又代繳了675萬元，朱木炎憤而向張男求償，包括房貸、延遲點交的違約金、租屋損失等，共1288萬餘元。
根據《中央社》報導，張男反駁，朱木炎將購屋尾款提存法院後，已辦理所有權移轉，他不必再負延遲點交的責任，因此朱木炎也沒有租金損失，不應再向他求償，且張男認為，房貸部分是由銀行代償，並不是朱木炎。
法院仍判決張男須賠朱木炎675萬元，法院認為，雖然張男在朱木炎所有權勝訴後有辦過戶，判張男不必賠償朱木炎違約金及租屋損失，但依據匯款資料，朱木炎確實有代償房貸，因而須賠代償房貸的部分。依此事例探討買賣房地產，以代位清償確保取得買受房地所有權之法律問題如下：
二、基本概念：不動產買賣，雙方定有買賣契約，出賣人依民法第三百四十八條之規定負交付買賣標的之房、地與買受人，並移轉登記該房、地所有權與買受人之義務，買受人依民法第三百六十七條之規定負交付買賣價金與出賣人之義務，然買賣契約屬債權關係﹝釋一﹞，基於債之關係平等性﹝釋二﹞，並無優先效力，而抵押權﹝釋三﹞為不動產上最常存在之物權，抵押權不僅有物權之優先效力﹝釋四﹞，更有追及效力﹝釋五﹞。
基於抵押權之優先效力，抵押權優先於債權，例如甲有公寓乙間，因資金周轉之需要，向乙﹝銀行﹞設定抵押借款，此時當事人之法律關係為甲、乙間成立消費借貸﹝釋六﹞，並由債務人甲提供不動產為債權人乙擔保之「債務人抵押」之型態，若甲嗣後又將該公寓出賣於丙，在未移轉公寓所有權予丙「前」，乙取得者為具有物權優先效力之抵押權，優先於丙所取得買賣契約之債權，甲若未按期限清償對乙之借款，乙得對公寓實行抵押權拍賣該公寓以賣得價金優先清償其債權，買受人丙不得以在該公寓存在有買賣契約之債權關係與之對抗。
基於抵押權之追及效力，若買受人丙於移轉登記取得公寓所有權之「後」，原存在於甲公寓上之抵押權隨所有權移轉於乙，因抵押權之追及效力而存在於乙取得之公寓，此時當事人之法律關係為甲、乙間成立之消費借貸，並由第三人丙之不動產作為債權人乙擔保之「第三人抵押」之型態。買受人於「債務人抵押」之型態，為防免買賣標的被拍賣而無法取得該公寓所有權，或「第三人抵押」之型態，為防免已取得該公寓所有權被拍賣，買受人得行使「代位清償」權，基於利害關係人之地位以自己名義代債務人清償債務，使該債務消滅，從屬於該債務之抵押權亦無所附麗，從而等於阻止抵押權人行使抵押權拍賣抵押物。依民法第三百一十二條之規定：「就債之履行有利害關係之第三人為清償者，得按其限度，就債權人之權利，以自己之名義，代位行使，但不得有害於債權人之利益。」故代位清償者乃有利害關係之第三人因代位清償債務人之債務，對於債務人有求償權時，為確保其求償權之效力，在其清償之限度內，債權人之債權在法律上當然移轉於清償人，俾得代位行使債權人之債權是也。
三、案例解析：本例買方朱木炎先生向賣方張男買受台北市南京東路之公寓，雙方定有買賣契約，賣方張男負交付公寓並移轉登記公寓所有權與買受人朱木炎先生之義務，買方朱木炎先生則對賣方張男負支付價金之義務，但賣方張男後來以售屋價格太低，反悔不賣，經買方朱木炎訴請賣方張男履行買賣契約，經法院判決勝訴確定，取得該公寓所有權。然該公寓所有權移轉買方朱木炎前，於張男名下時已向銀行貸款餘額尚有675萬元，亦即張男與銀行定有消費借貸契約，並以自己的公寓作擔保設定抵押權與銀行，即「債務人抵押」之型態，當公寓所有權移轉至買方朱木炎名下時，基於抵押權之追及效力，原存在於張男所有公寓上之抵押權隨所有權移轉於朱木炎所取得之公寓上，此時之權利狀態為：張男、銀行間所成立之消費借貸，由第三人朱木炎之公寓作擔保之「第三人抵押」之型態，若消費借貸之債務人張男未依期限清償對銀行之借款，銀行得行使抵押權拍賣抵押物清償，為防免已取得該公寓所有權被拍賣，買受人得行使民法第三百一十二條規定之「代位清償」權，代消費借貸之債務人張男清償債務，使該債務消滅，從屬於該債務之抵押權亦無所附麗，從而等於阻止抵押權人行使抵押權拍賣抵押物。
故本案買方朱木炎先生買受之公寓，存有抵押權之負擔，有受拍賣之可能，為具有利害關係之第三人，得自己名義代債務人張男向借貸銀行清償此項消費借貸之債務餘額675萬元，使主債務消費借貸關係消滅，從債務之抵押權亦因消費借貸債務消滅而無所附麗，從而阻止銀行行使抵押權，避免買受之公寓被拍賣。而朱木炎先生因代位清償債務人張男之債務675萬元，對於債務人張男有求償權，為確保其求償權之效力，在其清償之限度內，債權人﹝銀行﹞之債權在法律上當然移轉於清償人朱木炎先生，故朱木炎先生經法院向張男請求675萬元之返還係消費借貸債權之償還，而非損害賠償之償還。
四、法語釋疑：
﹝釋一﹞債權關係：債權行為乃發生債的關係為目的之法律行為，如買賣、贈與、租賃、借貸…等契約，其主要特徵為只能向特定人請求為一定的行為或不行為。所謂「行為或不行為」例如給付可分為積極給付與消極給付，前者如因委任而提供勞務，後者則如約定債務人午夜不得彈鋼琴是。
﹝釋二﹞債權關係平等性：第一債之關係不會優於第二債之關係，二者基於平等地位，例如同一房屋之二重買賣，第一買賣契約買受人，其地位不會優於第二買賣契約的買受人，端視何一買受人先移轉登記取得該房屋之所有權。
﹝釋三﹞抵押權：係指債權人對債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
﹝釋四﹞物權優先效力：是指同一物上，有二以上不同內容或性質之物權存在或該物亦為債權給付標的物時，成立在先之物權有優先於成立在後之物權之效力，物權亦有優先於債權之效力，謂物權之優先效力。
﹝釋五﹞追及效力：抵押物之所有權雖經讓與，但抵押權人仍得追及抵押物之所在，行使抵押權，稱為抵押權之追及效力。
﹝釋六﹞消費借貸：係指當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。