一、案例列舉：甲、乙、丙、丁四兄弟共同投資買受公寓一樓三角窗店面一戶，預計將來房地產價格上漲時再轉手出售，該公寓一樓過戶登記共同取得所有權應有部分各四分之一，甲、乙、丙可否未經丁同意將金店面出租於戊？甲、乙、丙可否未經丁同意將金店面出售並移轉於庚？
二、基本概念：
共有者，指數人對一物共同享有一個所有權。共有人對該一個所有權享有應有部分，一般俗稱為持分，亦即各共有人對於共有物所有權之成數，比率存在於該一物之全部，非具體特定共有物之某一部分，而係抽象的存在於共有物之每一部分。民法所稱之「共有」係指分別共有，有別於「公同共有」並無存在應有部分之問題。
應有部分之構成有下列方式：1、有由於共有人之「約定」者，例如甲、乙、丙、丁各出資新台幣二百萬元，共同買受公寓一戶，約定各人之應有部分為四分之一。2、有依「出資比率」者，蓋依29年上字102號判例：如數人以有償行為對一物發生共有關係者，除共有人間有特約外，自應按出資比例定其應有部分，3、有由「法律規定」其應有部分者如民法第808條埋藏物之發現、812條第1項動產與動產之附合、813條動產與動產之混合等是。4、若無「約定」、「出資比率」、亦無「法律規定」則屬應有部分不明，即推定各共有人之應有部分為均等（民法第817條第2項參照）。
各共有人對共有物之使用收益，依民法第八百一十八條之規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對共有物之全部，有使用收益之權。」本條主要在規範共有物使用權能之基本分配，若共有人就共有物之使用收益已定有分管協議，在私法領域契約自由之原則下，當事人依其智慧創設彼此間之權利義務關係，只要不違反法律強制禁止規定及公序良俗之社會規範，法律自應尊重當事人自主之協議。亦即依該分管協議既使讓部分共有人之使用收益範圍超過或小於其應有部分，亦屬私法自治，契約自由之範圍，協議之當事人自應受分管協議之拘束。最高法院86年台上字第1656號判決：「民法第八百一十八條固規定：各共有人按其應有部分，對共有物之全部有使用、收益之權。惟同法第八百二十條第一項復規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理，旨在為使用、收益。足見第八百一十八條之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部分而為使用、收益，此為當然之解釋。」應有部分為所有權之「比例」，本質上既係所有權，具有對所有物全部為使用收益之權限，僅其行使上須受到應有部分之限制而已。若共有人間對於共有物管理方式已有特約者，共有人自應受該分管契約內容之拘束，故民法第八百一十八條所謂共有人對共有物之全部有使用收益之權，自應以契約未另有約定為其前提，上述實務見解及民國98年01月23日公布修正民法第八百一十八條例增訂「除契約另有規定外」其意在此。因此依照法律規定，理論上各共有人按其應有部分，對共有物之全部，有使用、收益之權，然實際上共有之不動產無論是共同使用或分別使用，未經協議幾乎無法使用收益，蓋若係共同使用，係依何目的使用？若係分別使用，各共有人之時間、次序如何分配？莫不經協議始得為之。故共有物常陷於使用上不經濟，因此立法政策上鼓勵消滅共有關係﹝例如分割、優先承買權﹞，使所有權單純化，以發揮地盡其利之效用。為因應共有物使用管理上之不經濟，民國98年01月23日公布修正民法第八百二十條第一項由原定「共有人共同管理」修改為：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」以促使共有物之有效利用，採用多數決之立法例以補共同管理之不經濟。
三、案例解析：
﹝一﹞甲、乙、丙可否未經丁同意將金店面出租於戊？共有物之出租即係共有物之管理，修正前民法第八百二十條第一項規定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理」司法實務上認為必須全體共有人之同意始得為之﹝79.05.29第2次民事庭會議三﹞﹝釋一﹞，只要一共有人反對，即使得共有物無法使用收益，造成共有物使用管理上極度之不經濟。因之民國98年1月23日修正公布民法第八百二十條第一項為：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」以多數決方式決定共有物之管理，促使共有物之有效利用，以補共同管理之不經濟。故本案甲、乙、丙同意將共有公寓一戶出租於戊，其人數已超過共有人半數，且甲、乙、丙應有部分各四分之一合計為四分之三，應有部分合計已超過半數之同意，符合雙重﹝人數、持分﹞多數決之要件，惟本案更精確的適用法條應屬民法第八百二十條第一項但書：「其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」蓋本案應有部分合計為四分之三，故不用再計算共有人是否人數已超過半數同意。
﹝二﹞甲、乙、丙可否未經丁同意將金店面出售並移轉於庚？
有人中之一部分人出賣共有房地產並移轉其所有權時，其效力如何？分述如下：
（一） 該買賣契約有效：蓋買賣契約屬債權行為﹝釋二﹞，為當事人間之負擔行為﹝釋三﹞，不以具備對標的物有處分權為必要。故不問甲、乙、丙對買賣標的有無處分權，對買賣契約之效力均不生影響，只須該買賣契約具備成立要件﹝釋四﹞及生效要件﹝釋五﹞為已足，故甲、乙、丙與戊間之該公寓的買賣契約為有效，惟基於「債之關係相對性」該買賣契約之效力僅及於甲、乙、丙，不及於丁。
（二）移轉所有權登記之效力：依民法第819條第2項之規定：「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。」蓋此等處分行為，非各共有人就自己抽象的應有部分為之，而係就具體的共有物為之。若承認不須共有人全體之同意，得將具體共有物讓與他人，無異承認得將大於自己的權利讓與他人，與所有權之權能不符。關於共有物之處分應得共有人全體之同意，始得為之。若共有人眾多，僅一共有人不同意，既可阻止共有物之處分，有礙共有物經濟上之利用。為濟其弊，土地法第34條之1第1項之規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但應有部分合計逾三分之二者其人數不予計算。」
故甲、乙、丙既同為處分，且三者應有部分合計已達該共有公寓之四分之三，該當前揭土地法第34條之1第1項之規定，甲、乙、丙移轉該公寓所有權與戊之行為，既屬有權處分，其移轉登記之物權行為有效。丁因此已喪失所有權人（共有人）之地位，不問買受人戊是否善意，均得取得該公寓之所有權。縱丁依土地法第34條之1第4項之規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買。」此即共有人之「優先承購權」。惟該項共有人之優先承購權，依最高法院68年台上3141號判例及多數學者之見解，僅具「債權效力」而無「物權效力」，故甲、乙、丙移轉該公寓所有權與戊後，丁不得本上開土地法之規定主張移轉行為無效，而請求塗銷所有權移轉登記。
四、法語釋疑：
﹝釋一﹞79.05.29第二次民事庭會議﹝三﹞提案：「甲、乙、丙、丁共有某筆土地，應有部分各四分之一，未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，將該筆土地出租與他人，對丁是否發生效力？決議：按土地法第三十四條之一係就共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共有物之管理行為，則應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力。」上述決議係民國98年1月23日修正公布民法第八百二十條第一項之前的實務見解，因法律之修正而變更，不再援用。
﹝釋二﹞債權行為：債權行為乃發生債的關係為目的之法律行為，如買賣、贈與、租賃、借貸…等契約，其主要特徵為只能向特定人請求為一定的行為或不行為。所謂「行為或不行為」例如給付可分為積極給付與消極給付，前者如因委任而提供勞務，後者則如約定債務人午夜不得彈鋼琴是。
﹝釋三﹞負擔行為：又稱義務行為，乃指雙方約定一定給付的法律行為，一般債權行為均為負擔行為，且不須對標的有處分權為必要，例如甲將乙的房屋賣給丙，買賣契約成立時甲對乙的房屋並無處分權，買賣契約仍屬有效，蓋基於此負擔行為，甲將來負擔給付房屋予丙之義係，將來甲無法取得房屋所有權，無法處分該房屋移轉登記予丙，屬甲主觀上給付不能，應對債權人丙負債務不履行之損害賠償責任。
﹝釋四﹞成立要件：契約之一般成立要件有三，即當事人、標的、意思表示。
﹝釋五﹞生效要件：契約之一般生效要件有三，即當事人：具備權利能力及行為能力。標的：合法、妥當、可能、確定。意思表示：健全合致。