一、案例列舉：甲、乙、丙、丁四兄弟共同投資買受公寓一樓三角窗店面一戶，預計將來房地產價格上漲時再轉手出售，該公寓一樓過戶登記共同取得所有權應有部分各四分之一，丁因資金需求將其應有部分四分之一出賣與戊，甲、乙、丙對丁出賣之應有部分是否有優先購買權？若丁將其應有部分四分之一出賣與丙，甲、乙對丁出賣之應有部分是否有優先購買權？若甲、乙、丙三人同意將共有三角窗店面連同基地之應有部分出賣於庚，共有人丁有無優先承購權？
二、基本概念：
數人對一物共同享有一個所有權，共有人如何就共有物之使用、收益、處分，在私法領域契約自由之原則下，當事人依其智慧創設彼此間之權利義務關係，只要不違反法律強制規定及公序良俗之社會規範，法律自應尊重當事人自主之協議。然若共有人眾多，常陷意見分歧，致共有物常陷於使用、收益、處分上不經濟，因此立法政策上鼓勵消滅共有關係﹝例如分割、優先承買權﹞，使所有權單純化，以發揮地盡其利之效用。為因應共有物使用管理上之不經濟，民國98年1月23日公布修正民法第八百二十條第一項由原定「共有人共同管理」修改為：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」以促使共有物之有效利用，採用多數決之立法例以補共同管理之不經濟。土地法第三十四條之一第一項之規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」其立法意旨，亦在以多數決方式決定共有物之處分及設定負擔，乃在避免共有物因共有人意見分岐，造成共有物應用上之不經濟。共有不動產，共有人欲出賣其應有部分，依土地法第三十四條之一第四項之規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」此為他共有人對於出賣應有部分所享有之「優先承購權。」考其立法目的在減少共有人之人數，簡化共有關係，或消滅共有關係使成單獨所有權，避免共有人眾多意見分歧，無法對共有物作有效之利用，為促進共有物之經濟效益，優先承購權乃借簡化、消滅共有關係，以達物盡其用之目的。故共有人中將其應有部分出賣與第三人，他共有人有優先承購權，共有人間互為買賣，其他共有人無優先承買權，按最高法院72年台抗第94號：「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權」﹝釋一﹞故共有人間應有部分之買賣，無論何一共有人買受，與減少共有人，簡化共有關係之立法目的無涉，故共有人間互為買賣應有部分時，他共有人並無享有優先承購權。　　
三、案例解析：
﹝一﹞丁將其應有部分四分之一出賣與戊，甲、乙、丙對丁出賣之應有部分是否有優先購買權？公寓一樓三角窗店面之共有人丁欲出賣其應有部分四分之一，他共有人甲、乙、丙有「優先承購權」。蓋依土地法第三十四條之一第四項之規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」此為他共有人對於出賣應有部分所享有之「優先承購權。」符合其該條之立法目的在減少共有人之人數，簡化共有關係，故共有人甲、乙、丙得以同一價格共同或單獨優先承購。
﹝二﹞若丁將其應有部分四分之一出賣與丙，甲、乙對丁出賣之應有部分是否有優先購買權？共有人間互為買賣，其他共有人無優先承買權，按最高法院72年台抗第94號判例見解，共有人享有優先承購權，在簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，無簡化共有關係之作用，即無上開優先購買權適用之餘地。相對人既為共有人之一，其他共有人即不得主張優先承購權，故共有人間應有部分之買賣，無論何一共有人買受，與減少共有人，簡化共有關係之立法目的無涉，故共有人間互為買賣應有部分時，他共有人並無享有優先承購權。
﹝三﹞若甲、乙、丙三人同意將共有三角窗店面連同基地之應有部分出賣於庚，共有人丁有無憂先承購權？
甲、乙、丙可否未經丁同意將金店面出售並移轉於庚？關於共有物之處分原則上應得共有人全體之同意，始得為之，若共有人眾多，僅一共有人不同意，既可阻止共有物之處分，有礙共有物經濟上之利用。為濟其弊土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但應有部分合計逾三分之二者其人數不予計算。」
故甲、乙、丙既同為處分，且三者應有部分合計已達該共有公寓之四分之三，該當前揭土地法第34條之1第1項之規定，甲、乙、丙移轉該公寓所有權及基地之應有部分與庚之行為，既屬有權處分，其移轉登記之物權行為有效。丁因此已喪失所有權人（共有人）之地位，不問買受人庚是否善意，均得取得該公寓之所有權。惟丁得否依土地法第三十四條之一第四項之規定主張共有人之「優先承購權」，按土地登記規則第九十八條規定：「土地法第三十四條之一第四項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」復依「內政部土地法第三十四條之一執行要點第十一點：其中（四）區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無本條項優先購買權之適用。」﹝釋二﹞故可明瞭甲、乙、丙三人同意將共有公寓三角窗店面連同基地之應有部分出賣於同一人庚所有，共有人丁無憂先承購權。
四、法語釋疑：
﹝釋一﹞最高法院72年台抗第94號：「…若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。」蓋執行法院拍賣，多數學說及實務見解，採私法上買賣契約說，乃藉由執行法院拍賣之公權力介入所成立之買賣契約，債務人之財產被拍賣為出賣人，相對之拍定人則為買受人，本判例指述債務人即共有人陳甲、陳乙共有財產之應有部分被拍賣，相對人﹝拍定人、買受人﹞既為土地共有人之一，其他共有人即不得主張優先承購權。反之，相對人﹝拍定人、買受人﹞為第三人，其他共有人即得主張優先承購權。立基在減少共有人之人數，簡化共有關係之立法本旨。
﹝釋二﹞內政部頒土地法第三十四條之一執行要點第十一點：本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：
（一）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
（三）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
（四）區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無本條項優先購買權之適用。
（五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。
（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。
（七）共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。
（八）權利人持執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
（九）他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。