一、案例列舉：
王甲有一座落於三腳窗之金店面，因經商急需資金周轉，有意將該店面出售，因此與煌祥房屋仲介股份有限公司﹝下稱房屋仲介公司﹞簽定房屋買賣仲介委託契約，房屋仲介公司旋即以售屋廣告紙投遞各住宅信箱並四處張貼謂：「金店面、地點佳，人潮就是錢潮，適合作各種生意之金店面，生意一定興隆，意者請電…」李乙見此貼廣告有意買受，因此致電房屋仲介公司，請問房屋仲介公司義務為何？若於房屋仲介公司於其櫥窗廣告具體表明「三腳窗之金店面座落某地號、坪數30坪，門牌號某市某路某號、價金新台幣3000萬」林丙正覓店面經商見此廣告，認為條件均符合需求，即進入房屋仲介公司當場表示有意買受，則房屋仲介公司義務為何？
二、基本概念：
買賣者乃當事人雙方約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，而當事人就買賣標的物（房、地）及其價金互相意思表示一致時，買賣契約即為成立。故契約是否成立，即當事人互相意思表示是否合致？此應從解釋個別意思表示（要約或承諾）認定之。「要約」者以訂立契約之目的而為之意思表示。其與要約應以區別者，係「要約之引誘」，即誘引他人向其為要約之表示。何者為要約，何者為要約之引誘，應就各種具體事實，解釋表意人之真意決之。（王澤鑑 民法實例研習叢書 頁278）
一般商業廣告乃經由個人或團體的創意，設計一套具有說服力的資訊情報之傳遞活動，藉以促進商品或勞務之銷售，廣告學上對商業廣告之定義則係以廣告主的名義，透過大眾傳播媒體，向不特定之大眾，傳達商品或勞務之存在、特徵和顧客所能得到之利益，經消費者理解滿意後，以激起其購買慾；或者為灌輸某特定觀念（信用等），所作的有費廣告。（羅明宏不實廣告案例解讀 頁30）建設公司或房地產仲介業者，銷售預售屋、成屋，通常係透過商業廣告，招徠顧客，藉以提高銷售率，然以廣告向社會大眾所揭示之售屋資訊，其法律性質究係要約或要約之引誘，關係買賣雙方當事人之權利義務甚鉅，有究明之必要，蓋該售屋之商業廣告若屬賣方之要約，買方為應買之表示則屬承諾，買賣契約成立，若售屋之商業廣告屬要約之引誘，則買受人應買之表示則屬要約，出賣人同意出賣則為承諾，買賣契約方告成立，因此該售屋之商業廣告究係「要約」或「要約之引誘」應解釋該廣告之內容定之。因買賣契約屬債權契約﹝釋一﹞，買賣雙方成立債之關係，亦即使特定人得請求特定人為一定行為或不行為為內容之法律關係，故須符合一般債權契約之成立要件：亦即1、買賣契約雙方當事人特定；2、買賣標的合法、可能、確定；3、買賣雙方當事人意思表示合致且無瑕疵，買賣契約始能成立。依此推論如出賣人之意思表示內容已具體明確表明買賣標的物及其價金（例如某某別墅一棟座落某某段某某號地坪100坪，地上建築物200坪，願賣新台幣一億元）則屬出賣人之要約，此時依民法第154條規定「契約之要約人因要約而受拘束」，此稱為要約之拘束力（釋二），又稱要約之不可撤回性。亦即要約一經到達相對人，要約人即不得將其要約撤回、擴張、限制、變更。此時相對人取得承諾之地位，亦稱承諾適格，即可為有效之承諾但不受要約之拘束，亦即相對人取得承諾之地位而使契約成立之權利，但並不因之而負有必須承諾之義務。總而言之，特定人以特定標的﹝房、地﹞向特定人表示以特定價金出賣之意思則為要約，若標的或價金不特定則屬要約之引誘。
司法實務92年度台上2694判決：「消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」故消費者如信賴廣告內容，依契約經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所負之契約責任，仍及於廣告內容，該廣告固應視為契約之一部，惟簽訂契約時倘雙方已就內容另為斟酌、約定，或契約經營者並未就原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部」。一般而言，在房地產交易實務上，建築商及仲介業之售屋廣告，較少以「標的特定，價金確定」之方式為表示，通常係以「環境優美、交通方便、近公園、學區優良、公共設施完善、建材品質佳、優惠的付款條件」等抽象美麗詞藻推出房屋銷售廣告，並未具體表示出售之標的（房、地）及其價金，故該廣告性質上應屬要約之引誘，因此，除非出賣人之商業廣告「標的特定、價金確定」將該商業廣告寄給特定人則屬出賣人之要約，出賣人須受要約之拘束，相對人則取得承諾之地位，有承諾之權利，而無承諾之義務。出賣人之商業廣告若「標的不特定或價金不確定」則屬要約之引誘，僅係出賣人發佈資訊引誘相對人向其為要約，此時相對人所願買受之表示若「標的特定、價金確定」則屬買受人之要約，出賣人取得承諾之地位，有承諾之權利，而無承諾之義務。
三、案例解析：
﹝一﹞李乙見此張貼廣告有意買受，因此致電房屋仲介公司，請問房屋仲介公司有無出賣金店面義務？該售屋之商業廣告究係「要約」或「要約之引誘」應解釋該廣告之內容定之。因買賣契約屬債權契約，買賣雙方成立債之關係，須符合一般債權契約之成立要件：亦即1、買賣契約雙方當事人特定；2、買賣標的合法、可能、確定；3、買賣雙方當事人意思表示合致且無瑕疵，買賣契約始能成立。房屋仲介公司售屋廣告：「金店面、地點佳，人潮就是錢潮，適合作各種生意之金店面，生意一定興隆，意者請電…」其意思表示內容尚未具體明確表明買賣標的及其價金（例如某某別墅一棟座落某某段某某號地坪100坪，地上建築物200坪，賣價新台幣一億元，買賣標的及其價金特定之要約）而僅屬要約之引誘，申言之，以特定標的及其價金為出賣或應買之表示，始屬要約，相對人因此取得承諾之地位，若相對人為承諾之表示，買賣雙方對標的及其價金意思表示合致，買賣契約成立。本案廣告內容未具體明確表明買賣標的及其價金，非屬要約僅屬要約之引誘，此時並不發生民法第154條規定「契約之要約人因要約而受拘束」之要約拘束力，相對人林丙亦未取得承諾之地位。李乙向房屋仲介公司表示買屋之意願，亦非對特定標的及其價金為應買之表示，性質上亦僅屬要約之引誘，亦即引誘房屋仲介公司向其為要約。在房屋仲介交易實務上，遇有顧客表示購買意願時，會給予顧客「不動產說明書」表明房屋座落之地號，房屋之坪數、住址、出售價格，及屋況說明等等，此時即屬標的及其價金特定之要約，相對人取得承諾之地位，亦稱承諾適格，即可為有效之承諾但不受要約之拘束，且一般中古屋之仲介買賣，買受人通常會看屋瞭解實際屋況，再出價表示願買之價格，此時即屬民法第一百六十條第二項將原要約變更視為拒絕原要約而為新要約，亦即相對人﹝原要約人﹞取得承諾之地位而有使契約成立之權利，但並不因之而負有必須承諾之義務。總而言之，特定人以特定標的﹝房、地﹞及其價金出賣或應買之表思則為要約，若標的及其價金不特定則屬要約之引誘。故本案之廣告內容尚不構成要約而僅是要約之引誘，在此階段房屋之仲介業者尚不受要約之拘束，無使契約成立之義務。
﹝二﹞若於房屋仲介公司櫥窗廣告具體表明「三腳窗之金店面座落某地號、坪數30坪，門牌號某市某路某號、價金新台幣3000萬」林丙正覓店面經商見此張貼廣告，認為條件均符合需求，當場表示有意買受，則如何？此時房屋仲介公司櫥窗廣告之標的及其價格均屬特定，屬出賣人之要約，此時依民法第154條規定「契約之要約人因要約而受拘束」，此稱為要約之拘束力，又稱要約之不可撤回性。亦即要約一經到達相對人，要約人即不得將其要約撤回、擴張、限制、變更。此時相對人取得承諾之地位，若相對人為承諾之意思表示，買賣契即為成立。故此時房屋仲介公司須受要約拘束，林丙見此廣告，認為條件均符合需求，即進入房屋仲介公司當場表示有意買受，則屬承諾之表示，買賣契約成立，房屋仲介公司即有出賣之義務。
四、法語釋疑：
（釋一）債權契約：乃以發生債的關係為目的所訂立之契約，例如買賣、租賃、借貸等等契約行為，民法債編第二章「各種之債」為典型的契約，學理上稱為有名契約，蓋皆定有契約之法定名稱，此外基於私法自治、契約自由得自行創設契約的種類，因非法定名稱，又稱無名契約。上述債權契約之主要特徵，乃根據此種契約只能向特定人請求為一定行為或不行為，如相對之特定人不履行其義務，得請求法院判決令其履行，拒不自行履行，並得請求法院強制執行。
（釋二）要約之拘束力：要約者，以定契約為目的，而喚起相對人承諾所為之意思表示；要約之拘束力，就形式的拘束力而言，指要約生效後，於其存續期間內，要約人不得將要約擴張、限制、撤銷、變更，民法第154條之拘束力即指此。就實質拘束力而言，即承諾適格，指相對人取得可加以承諾而使契約成立之地位或資格，民法第155條至第158條指此。（高點 學習式六法 頁參-62）