都市更新目的，係為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。至於都市更新最常使用方法，即是確實導入全新與新時代的經營技術或商業種類及進行建築物更新重建（拆除重建）或整建維護（使用修繕的方式），並且設置充足停車空間與人民交流廣場，更需要大街廓方式，來整體的規劃或是進行都市更新，方能有效挽救與活化舊商業區及老市街或電影院商機，進而促進其經濟復甦與恢復舊時風華。
隨著中央政府逐年裁減兵員及長期以軍事安全考量政策下，導致金門島之主要消費人口（駐軍）大量減少與政府機構及建設過度集中於西半島之故，致使昔日為金門島居住人口最為稠密與位處金沙灣周圍之官鎮埕、永安埕、田墩埕、浦頭埕、沙美埕等鹽埕與浯洲鹽場司（金沙國中至東埔一帶）及浯洲書院（今之沙美菜市場）附近的後學街（沙美老街），自1980年始在市集日漸蕭條與人口外流情況下，日漸的荒蕪、頹廢與無人居住。
究係要如何的提高其機能，加速其都市更新或重（修）建，著實是尚待中央、地方政府之相關單位與居民們，凝聚共識，方能有所作為，希望透過本文，讓中央、地方政府之相關單位與民意機關，能確實與積極的規劃及輔導沙美老街進行相關的整建與維護計畫，以加速金沙地區之都市更新，沙美老街保存與進行都市更新理由分述如下：
一、形成脈絡
元朝統治時（西元1297-1368年），浯洲島之金沙灣周圍設有官鎮埕、永安埕、田墩埕、浦頭埕、沙美埕等多處之鹽埕。元朝政府為求統一管理，遂於浯洲島上之鳳翔里十七都後學村（沙美）設立浯洲鹽場司管理（明清兩朝則為浯洲場）。昔日的金沙地區因產鹽，諸多的鹽埕皆圍繞著金沙灣與浯洲鹽場司而設，而且興建有浯洲書院（明朝為金山書院），過往為金門島之居住人口最為稠密的地區。沙美因臨金沙溪與汶水溪及金沙灣交會處，在明朝於舊金城設置千戶所之前，係為金門島之最高行政機關所在地。元朝統治時期，中國沿海與國外交流或通商密集，在那氛圍下，當時的後學村（沙美），除了是金門島之最高行政機關與船運便利及區域內之人口、鹽工和書生眾多之外，更是政商雲集。後學街（沙美老街）在諸多有利條件的孕育與循著人類發展脈絡與歷史軌跡之交溶下，自然而然的形成商業、貿易市集。自元朝以來，一直是金門島的經濟與文化中心；金沙地區因產鹽，金沙灣周圍歷經五代及元朝政府之陸續開發，遂造就明朝時期之金沙地區的鹽業達到巔峰，人口亦是最為稠密的地區。迨自民國肇建，沙美依然是金門地區的經濟中心，民初時期的金沙港，更是金門地區與中國大陸蓮河通航（金星輪）的港埠。1949年國民政府轉進金門後，國民政府為了軍事安全與民生用水，遂於60年代興建金沙水庫及榮湖，船運自此中斷，後來又於70年代興築的田墩養殖區，地形（貌）才會演變成現今金沙港生態區之範圍。
二、沒落始因
1958年823砲戰後，中央政府為軍事安全遂將金門主要政治中心設於金城鎮，軍事則設山外，由於政府將國防重兵部署於金湖鎮太武山之後，因鄰近大陸之金沙，卻是金門戰場前線中之前線接戰區，國共內戰期間，遭受中國砲火襲擊與落彈數最綿密與最多的地區。
金沙地區（沙美）後來隨著中央政府逐年的裁減兵員及長期以軍事安全考量之政策，導致金門島之主要的消費人口（駐軍）大量減少及人口大量的外流與島上市場分散及政府機構或建設過度的集中於西半島等情事之影響，沙美老街（後學街）自1980年代始，遂從豪華美麗的大觀園，逐漸的演變成現今之荒蕪的地方！
三、都市更新理由
1、具有保存價值
位處金門東半島後學街（沙美老街），猶似一座堅強的「八卦型金門城堡」，因為自元明清乃至民國肇建，在艱難歲月她雖然歷經無數海盜侵襲與戰火之蹂躪，然而她依舊扮演著島民、鹽工與書生或軍人之民生物資補給與經濟之重要的戰略地位，更是陪伴著無數的金門島民、鹽工、書生與政商及軍人，共同度過人世間之諸多生離死別與悲歡離合。
隨著新時代的來臨，現今她雖然日漸荒蕪，然而，她卻依然是堅毅的挺立與繼續的守護著那殘破的家園，我們常思索何謂金門精神？這座八卦型金門城堡精神，便是我們金門之真精神，使用都市更新整建維護方式，以保存這座臺澎金馬僅存之具有獨特歷史及文化保存價值的八卦型金門城堡，著實有其必要性。
2、防範災害發生
後學街（沙美老街）歷經六百年之歲月的洗禮，近年已經日漸呈現傾倒、頹廢、倒塌、無人居住等情事，已符合都市更新條例第六條之規定略以：「有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以防害公共交通或公共安。………五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值疸，亟須辦理保存維護。」，後學街（沙美老街）整體的都市更新之整建維護，著實已迫在眉梢。
3、促進經濟復甦
過往興築的老市街及舊商業區，隨著時代更迭，老市街及舊商業區，因為其周圍或旁邊的新商店街、購物城等之陸續出現，過往零售的服務或型態，卻不見隨著時代的改變，而有所轉換或變更，導致過往興築老市街及舊商業區，著實日漸的突顯其越來越缺乏競爭力，商機遂自然的消失，深入探索其因素，其主要癥結，即欠缺足夠的汽機車之停車空間及現代、親切與人性化的服務、態度或是服務的硬體設（施）備過於陳舊等情事。為了有效挽救或活化過往老市街及舊商業區商機，便是確實的導入全新與新時代的經營技術或商業種類及進行建築物的整建維護或更新重建，並且設置充足的停車空間與人民交流廣場，更需以大街廓方式來整體的規劃或是進行都市更新，方能恢復舊時風華與經濟復甦，後學街（沙美老街）自95年12月29日召開「沙美老街歷史正名暨保存案」公聽會後，現今已是觀光客必經之地，對於促進區域經濟復甦，著實有所助益，故後學街（沙美老街）整體都市更新確實有其必要性。
4、居民的期望
後學街（沙美老街）的保存與整建維護或重建，經由縣府文化資產位於95年12月29日下午2時整，邀集專家、學者、地方人士及建築物所有權人假金沙鎮公所舉行「沙美老街歷史正名暨保存案」地方之座談會，沙美老街整建團體更於96年12月31日正式成立「沙美老街推動協會」，此情事令諸多沙美老街所有權人與當地居民十分雀躍與萬般殷切期盼（望）沙美老街，未來能在中央、地方政府相關單位之積極與主動的規劃與協助整合區分所有權人意見及訂定加速都市更新的計畫或門檻，以資儘速的完成沙美老街之整建維護與保存的都市更新！
我國都市更新條例頒布於1998年，翌年遭逢921大地震，造就台灣各地的都市更新業務，一日千里，金門雖然未遭受重大地震之侵襲，然而島內之金城、山外、金沙、烈嶼等地到處可見過往興築的老市街及舊商業區或公共設施，隨著時代更迭，建築物區分所有權人分別是旅居南洋（新加坡、印尼等）或台灣地區，導致島內之金城、山外、金沙、烈嶼等地之建築物（土地）其區分所權利紛亂、複雜或無人管理，最後呈現荒蕪、頹圮與傾倒之情事，著實亟需中央或地方政府重視刻正面臨情事，儘速擬（訂）定改善與補強及協助整合區分所權人之促進都市更新的計畫，並且迅速的將後學街（沙美老街）劃定為優先實施都市更新之區域，使其成為金門地區進行都市更新之指標，以促進金沙（沙美）地區之文化資產的保存與活化及經濟復甦，進而，全面啟動改造金門舊都市新風貌的都市更新，以增加金門城市的競爭力！
（作者為中華民國公寓大廈管理服務職業總工會講師、中華大學土木系建築組博士候選人）