過些天就是地政節有鑑於邇來部份民眾反映，其所有土地在不知情之下被移轉至他人名下，質疑地政機關審查作業違失，影響當事人權益，經深入探討實則卻是所有權人在不明就裡或礙於情面之情況下，將自己身分證明文件、有效印鑑證明書、印鑑章及土地所有權狀，交付他人辦理有關土地移轉事項，迨發現己身權益受損，事態嚴重，情急之下到處陳情，以求補救，類似案件以兄弟姊妹辦理土地繼承及共有土地辦理分割或移轉最為常見，為免類似情事一再發生困擾業務處理，兼為期維護相關權利人之權益，爰就日常接觸之個案，列舉說明用供參考。

某許姓民眾於尊親屬過世之後，將本人身分證明文件、戶政機關核發之印鑑證明書及印鑑章，交付其兄弟申辦土地及建物等繼承登記事項，事後查覺認有不妥，要求地政機關不予受理。按土地登記規則第119條規定：「申請繼承登記除提出第34條第一項第一款及第三款文件外，並應檢附一、載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本。二、繼承人現在戶籍謄本。三、繼承系統表。…」又依內政部函釋「繼承人就被繼承人之遺產訂有分割協議書、其繼承人是否獲有分配或分配結果與各繼承人之應繼分是否相當，尚非地政機關所得審認範圍」，是以只要證件齊備，登記機關都應辦理登記。

權利人某甲與乙、丙、丁等四人共有A、B兩筆土地，權利範圍各四分之一，某日甲、乙、丙、丁經協商同意將A地與建商合建住宅，乙、丙、丁不疑有他，乃出具身分證影本，印鑑證明書，印鑑章交由甲辦理建築使用，但甲在他共有人乙、丙、丁不知情下，持上述證明文件將B地所有權移轉「贈與」給戊君，並完成登記，乙、丙、丁發現後指責地政機關審查作業違失並函稱「非經本人同意，請勿受理一切自己或他人不動產登記」，按土地法暨土地登記規則規定，土地所有移轉買責（贈與）登記，應由義務人、權利人雙方會同申請並得委託代理人檢具土地登記規則所定證明文件，逕向土地登記機關送件申請登記，一經土地登記機關審核證件齊全，應予受理所有權移轉登記，因此當事人於交付相關證明文件，土地權狀之前應慎重其事，至於致函地政機關「非經本人同意，請勿受理一切自己或他人不動產登記」，因非屬登記事項，依內政部釋示，登記機關尚無需加註於地籍資料上。

某黃姓鄉親發現乃父與人議論出售其名下土地，深恐受騙上當，致函地政機關乃父年事已高，老眼昏花，神智不清，明列乃父所有土地清冊，要求禁止移轉，由於土地買賣乃私權行為，除非黃民依法申請法院乃父受禁治產宣告，或裁定限制登記或訴諸親情感召，阻止出售，否則土地登記機關受理送件申請登記一經審核證件齊全，即需受理所有權移轉登記，此乃依法行政，愛莫能助。

依土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」，又依土地登記規則第7條規定「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記」，因此倘發現名下不動產於不知情之情況下，遭移轉至他人名下在其尚未移轉第三人名下時，應先循司法程序申請查封、假扣押、假處分…等限制登記，以防脫產、設定登記，再循司法途徑訴請裁判，以謀補救，鑑於司法程序曠日廢時，本乎善意提醒鄉親，辦理土地移轉登記，事關重大，最好先向地政機關洽詢應備文件，自己辦理或委由專業地政士（俗稱土地代書）代辦，切勿輕意將身分證明文件、印鑑證明書、印鑑章、土地所有權狀交由他人，一時疏忽，可能勞命傷財，後悔莫及，慎重其事，以免損及自身權益。

（作者現任金門縣地政局局長）