平均地權乃以實現「地盡其利，地利共享」為理想目標，亦以規定地價為起點、漲價歸公為依歸，故地價之訂定攸關人民財產權之保障與國家稅賦之核課。地價之訂定，須賴透明公開之市場資訊，始能訪得客觀公正之交易價格，惟當前房地市場交易資訊透明化不足，致地價人員多以經驗判定價格；加之政府地價肩負著核課稅賦與徵收補償之政策意義，兩種矛盾之估價目的，使得估價之困難度因此而倍增，如何於兩者之間取其平衡點，將考驗著地價從業人員之智慧。

所謂「地價」乃指公告土地現值及公告地價兩價，民國80年地價採「兩價分離」政策後，公告土地現值及公告地價兩價就各具有其不同之政策目標。因兩價分離公告土地現值得以大幅拉近與市價的距離，但因各縣市考量因素不同，步調上難免有所差異。目前公告土地現值之作用乃作為土地買賣雙方申報移轉現值之參考、政府審核土地移轉現值之標準，亦為政府徵收私有土地地價補償之依據及作為課徵遺產稅、贈與稅時，計算遺產及贈與財產價值之標準及作為金融機關辦理土地抵押放款及民間私權行為估價之參考；而公告地價則作為土地所有權人申報地價之參考，土地所有權人依法辦理地價申報後，政府即依所申報之地價依法徵收地價稅，另申報地價依土地法規定亦作為機關與民間出租房地收取租金之依據。

現行土地公告現值為政府課徵土地增值稅與徵收公共設施用地時地價補償之依據。往往於課稅時，民眾常質疑公告土地現值過高，但遇徵收時，又常抱怨地價補償偏低而群起抗議，影響工程進度耗費行政成本，頻添政府施政上之阻力與困難度；究其原由，乃在於目前偏低的土地公告現值，嚴重偏離市價，造成徵收補償標準相對偏低(雖一般徵收有以土地公告現值加成補償方式辦理，但仍與市價有一段差距)，使被徵收人無法以所領補償地價購入同等價值、相同面積的土地，招致鉅額的財產損失，另一方面，亦造成政府土地增值稅收之漏損，使土地自然增值利益歸公之目的無法達成。因此，公告現值之訂定應回歸市場機制，無論就徵收補償之公平性或漲價歸公政策目標而言，土地公告現值均應逐年調整達一般正常交易價格，已為時勢所趨，以反應市場價格。

公告土地現值，不得低於一般正常交易價值之一定比例，法已明定，但究竟一般正常交易價值之標準何在？以目前制度之設計，將無法正確掌握，區段地價之查估仍有其不足之處，故以公告土地現值加成補償仍無法達到完成補償之標準，亦無法滿足被徵收土地所有權人對於土地價值觀念之認定。因此，為能使徵收補償制度更加完善，應可委託專業不動產估價師進行徵收補償地價之查估，或能減少徵收補償之爭議，以兼顧政府與土地所有權人間之權益。

平均地權條例規定，公告地價係作為土地所有權人申報地價之參考依據。公告地價之訂定原則係參考當年土地現值表、前次公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力等因素辦理評定，土地所有權人僅得就公告地價百分之二十以內為增減申報；已規定地價之地區，按申報地價課徵地價稅，公告現值與公告地價自兩價分離後，目前公告地價的訂定是以公告現值的一定成數為基準，實際上已附麗於公告現值，而地價稅本係地方稅，其課徵與利用，為地方政府權責，縣市政府對於地價稅課徵基礎的公告地價調整，難免有所顧慮，深怕加重民眾負擔，因此將公告地價與公告現值維持一定比例關係，使地價稅計算的基礎按照評價的一定成數課徵。故公告地價目前已無實質存在之功用，兩價分離之結果，不僅增加地政機關於年度作業時之負擔，更增添民眾認定上之困擾，而且公告地價之調整標準不一，使外界對於政府任意調整稅額產生誤解，所以，根本解決地方稅不足的問題，使長期持有稅有一客觀課徵標準，應廢除以公告地價為稅基之規定，參照課徵土地增值稅之依據，以公告現值為稅基，或以公告現值之一定比例為稅基，制定稅率，以課徵合理之地價稅。

雖然現行的土地公告現值並非萬全的制度，但在尚未建立比其更佳之制度前，仍具有相當的實際價值，公告現值接近市價是目前既定政策，如能在估價方法上謀求改進，對土地增值稅、徵收補償問題應能有合理的解決，更冀望基準地地價制度能儘速落實施行，研擬相關配套措施，使能精確的查估基準地地價，以改進現行區段地價估價缺失，由於基準地價可以當作評估週遭地價標準之功能，且與市價較為接近，故以基準地價制度替代公告土地現值作為計徵土地增值稅之基礎，可以達到稅負公平之目標，亦可增加地方稅收，另以其作為徵收補償之依據，亦較為公平合理，並可減少民眾的反彈，可謂雙贏。(作者現任地政局地價課課長)