一、前言
臺灣地狹人稠，隨著時代的變遷，在大規劃的開發與建設下，大部份的人口，幾乎都是集中居住於都市之中，由於人口不斷的擴增，過往所規劃興建的老市街，已日漸的老舊、不敷使用及不符合現行的規章，所以都市更新（Urban Renewal）的議題，已是迫在眉睫，然而，綜觀國內這些循都市更新方式重建的案例，並不是每一個在進行相關程序的申請或協調上，都是非常順利的情事，當中，常因政府的公務部門，對於老舊市街，循都市更新的方式，進行重建的經濟效率及需主動整合全體所有權人之意見等考量，以致不甚積極的輔導或規劃，現有的老舊市街之都市更新，導致老舊市街，無法儘速完成都市更新或重（修）建，嚴重影響都市的景觀與都市機能的發展。
二、研究目的
921地震後筆者由於承辦業務的關係，必須到各通報受損嚴重或不甚嚴重的建築物勘估，更參與許多拆除、救災的工程與協助災損建築物或大樓的都市更新之後，發現過去大規模之規劃、設計及興建的建築物或老市街等，已有不敷使用及不符合現行都市機能的現象，故舊有建築物或老市街的都市更新工作，已迫在眉睫。金門雖然在921地震時，並無遭受地震的災害，然而，自元朝末年（約西元1343-1368）即可能已存在的金門沙尾鄉的沙美老街，因中央政府逐年的裁減兵員之政策下，導致金門地區之消費人口（駐軍）大量的減少，在市集蕭條與人口外流的情況下，已日漸的頹廢、荒蕪與無人居住，究係要如何的提高其機能，加速其都市更新或重修（建），是有待政府相關管理單位與民眾，凝聚共識，方能有所作為，希望透過本研究讓政府的公務部門，能積極的規劃及輔導老市街，進行相關的整建、維護，以加速其都市更新之目的。
三、都市更新理論
我國自1998年實施「都市更新條例」之後，都市更新的相關法源，方有跡可循，故按都市更新條例第一條：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」、第三條：「都市更新係依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建、維護措施」，第四條都市更新處理方式：「一、重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。二、整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。三、維護：係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。」及第六條則明載：「有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。四、建築物未能與重大建設配合。五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。六、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。」，已明確的說明了，都市更新的目的、方法與優先劃定地區。由於我國政府頒佈的「都市更新條例」，是以鼓勵民間或團體來參與都市之更新為主，故現今的都市更新之發展，亦是一日千里。
四、研究內容
（1）地理位置
金門島位處中國福建省九龍江口，與中國大陸的福建省，僅距3公里之遙，居於島上東北角方位的金沙鎮沙美，因臨金沙溪的尾端和金沙灣交會處之邊緣，舊時之地名稱為：沙尾鄉，另根據考查相關的文獻資料顯示，金門沙尾鄉在元朝末年時期地名為：浯洲鳳翔里十七都後學村，後來才依其諧音改為：沙美。
（2）創建探索
金門舊稱浯洲自古以來，飽受戰火的蹂躪，難能可貴的事，從元末時期（約西元1343-1368年）即可能已經存在的沙美古市鎮街（沙美舊地名：浯洲鳳翔里十七都後學村），根據研究與資料顯示，元朝末年時沙美為金門地區最高行政機關-浯洲鹽場司「官職從七品官（地址：金沙國中至東埔及榮光新村一帶）」及浯洲書院之舊址「元朝浯洲鹽場司馬闕司令所興建（地址：現今之沙美菜市場）」，過往的金沙灣船隻可舟行至小浦頭槍樓（今榮湖淨水場旁）至東蕭等地，更由於在元明清三朝時期，因產鹽之故，金沙灣周圍設有官鎮埕、永安埕、田墩埕、浦頭埕、沙美埕等多處之鹽埕，在元朝時統一由浯洲鹽場司管理（官職從七品官、機關地址：金沙國中至東埔及榮光新村一帶），清朝為浯洲場（清朝道光時期地址：沙美聚落前方-即現今沙美西甲與沙美槍樓附近），過往的金沙地區因產鹽（許多處的鹽埕是圍繞著金沙灣與浯洲鹽場司而設）及係為金門地區最高行政機關-浯洲鹽場司（金沙國中至東埔及榮光新村一帶）及浯洲書院之舊址（現今之沙美菜市場），故於舊時係為金門地區居住人口最為稠密的地方，沙美老街（南街尾）亦因位處金沙灣、沙美埕、浦頭埕及浯洲鹽場司（元代舊址：金沙國中至東埔及榮光新村一帶）和浯洲書院之舊址（元代舊址：現今之沙美菜市場）邊緣，除了鹽工眾多和船運便利之外，更是政商雲集，為東半島的政經中心，迨自民國初年依然還是金門地區的經濟中心，民初時期的金沙灣（金沙港），更是金門地區與中國大陸蓮河通航（金星輪）的港埠，後來於民國38年國軍轉進金門，國軍為了軍事安全與民生用水，遂於60年代興建金沙水庫及榮湖，金沙灣的船運自此中斷，後來又於70年代興築的田墩養殖區，金沙灣的地形（貌）亦變成現今的金沙港生態區的範圍。
（3）沒落始因
自古以來金門皆是兵家必爭之地，1949 年國民政府播遷台灣以後，因位處於戰地前線，軍方長期實施戰地政務及和中國大陸隔絕了近50年，所有的經濟與民生物資、糧食、能源、建築材料等資源，皆需仰賴台灣地區的進口與駐軍之消費，遂於緊鄰沙美老街旁，闢建現代化之商店街及電影院，如今，隨著海峽兩岸交流之日趨熱絡，中央政府逐年裁減兵員的政策之下，導致金門地區之消費人口（駐軍）大量的減少，而臨金沙溪尾和金沙灣旁的沙美老街（舊稱：沙尾街）之民生與經濟，卻日漸的蕭條，原是豪華美麗的大觀園，後來卻是最荒蕪與殘破的地方，沙美老街區域內之人口，遂大量遷往臺灣和其他的地方發展，如今的沙美老街，猶如廢街一般，門可羅雀，而在地的人民與相關單位，常有意或無意的，拆除與荒廢傳統建築物及軍事據點後，便大興土木的構築現代化的營建設施和建築物，以致自己所擁有珍貴的傳統建築群與軍事設施和自然生態等觀光資源，漸漸的消失當中，使得前來遊玩的觀光客，覺得不好玩與沒有特色及失去原味，觀光的人數，逐年的降低，相對的，地方的消費力和經濟之發展，逐漸的沒落，老街房屋無人居住，年久失修，日漸的傾倒、頹廢，已影響公共安全與都市機能之發展。
（4）都市更新理由
（4.1）防範災害發生
沙美老街存在的年代，已非常久遠了，街廓主要是由三民路、成功路、成功二路、忠孝街、仁愛街、信義街、和平街、後街，所共同組成的八卦型老街，近年來，已經日漸的傾倒、頹廢、倒塌、無人居住等情事，已符合都市更新條例第六條之規定略以：「有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。………五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。」，沙美老街整體的都市更新計畫，已是迫在眉梢，不容延宕，方不致發生重大的災害。
（4.2）促進經濟復甦
舊時興築的老市街及舊商業區，隨著時代的更迭，老市街及舊商業區，因為其周圍或旁邊的新商店街、購物城等之陸續出現，然而，過往之零售的服務或型態，卻不見隨之改變或轉變，導致老市街及舊商業區，顯得是越來越缺乏競爭力，其商機便自然的消失，探索其因素，不是欠缺足夠的停車空間、現代或人性化的服務態度，就是硬體的設（施）備過於老舊等情事，所以為了有效的挽救或活化老市街及舊商業區的商機，財團法人都市更新研究發展基金會曾明白的述明：唯有必須導入新時代的經營技術與投資與商業種類及設置停車場和交流廣場，更需以大街廓的方式，來整體的規劃或是進行都市更新，方能促進老市街舊商業區的經濟之復甦或恢復舊時的風華。
五、結論與建議
（1）結論
沙美老市街的都市更新（整建或維護），是否能成功，不只需要全體所有權人的參與及配合，亦應包含政府的建築與文化資產單位，是否願意積極協助土地與建築物所有權人、重建團體及擬定、編定都市更新（整建或維護）的執行方案和經費，方能有所作為與成功。
（2）建議
老市街的建築與文化資產的保護，中央與地方政府責無旁貸，故中央及地方政府之城鄉建設、文化資產單位，應參卓本研究所發現關於沙美老街，其存在久遠的歷史及文獻資料，儘速將沙美老街列為古蹟或老市街，加以保護，更應依都市更新條例之規定，確實審視老市街的建築，目前所面臨的問題，積極規劃為都市更新的區域，並以整建或維護的方式，以利老市街儘速的完成都市更新，相關之建議如下：
1.縣府應成立都市更新專責單位與編列預算。
2.沙美老街應列為古蹟或老市街，以確認其歷史的定位。
3.沙美老街與周圍應列為都市更新優先的區域。
4.沙美老街都市更新之整建與維護計畫的制定與經費編列。
5.沙美老街建築物與土地之產權的現況調查情形。
6.積極輔導或協助沙美老街都市更新之委員會的成立。
7.積極協調沙美老街建築物與土地所有權人之意見的整合。
8.沙美老街整建或維護都市更新後，招商與營運之管理辦法的制定。
9.閩南文化與地方產業和傳統技藝展示中心的成立。
10.元朝浯洲鹽場司舊址的復建。
11.元朝浯洲書院舊址的復建。
（作者現為中華大學土木系建築組博士生）