都市更新一詞，係於1960年才開始使用，後來在1970年稱為：都市再開發，1980年稱為：都市再利用，1990年稱為：都市再生。我國的都市更新論述，最早起源於民國50年代，由於政府在民國62年間頒布都市計畫法，其頒布的法條中因增訂了第6章節「舊市區更新」，然而，審視過往之相關的法條，卻僅列有11條的條文，係關於都市更新事業及實施之層面的範疇與規範，以現今的角度來言，過往頒布的條文，雖然顯現不甚明確及不敷使用之情事，但是不可否認的情事，這簡略的條文，著實是我國實施都市更新事業之起點。回顧台灣地區都市更新之實施階段，主要以臺北市為主。其實施的階段大致上分為四個時期：1.1945-1972年間。2.1973-1993年間。3.1994-1997年間。4.1998年-迄今。為了讓鄉親們知曉這些年來，台灣地區都市更新之實施情況，筆者依研究資料及參考相關研究論文分述如下：
（一）1945年至1972年間
1.實施都市更新之目的
1949年國民政府勦匪失利，中央政府播遷來臺灣，更是帶來百萬的軍人與眷屬們，期間，為解決大量的住宅之需求，遂於各縣市尚未開闢的公園或道路之上，蓋起許多的違章建築，後來，又為了配合擬定的都市計畫之執行，動用政府之強大的公權力，進行了相關的拆除違建之工程，例如臺北市於1959年間拆除了松江路及信義路3段與4段的違建，後來，又於1960年間拆除了羅斯福路及中華路等建物，上述之拆除行動，都是為了興建或開闢臺北市之主要的公園和幹道等屬於公共大眾的設施。
2.實施都市更新之法源
過往在都市計畫法案，尚未公布或實施之前，政府相關之執行依據，皆是以建築之相關的法令為主要的依據，當中亦是缺乏一個專門或專司的專責單位，以進行都市更新業務，故常由工務局之拆除大隊配合執行拆除與更新的工作。
3.實施都市更新之方式
臺北市是臺灣島內率先實施都市更新的城市，根據臺北市政府於1958年所作的違建調查資料中，發現在全臺北市之中計有3分之1的人口，皆是居住於違章建築之中，另外，據統計資料分析顯示，居住於違章建築當中者，不乏或大多是從中國大陸逃難來臺灣的退伍軍人或家眷，除此之外，更有一部份的人，係由臺灣中南部北上謀求工作與生活之城鄉移民。政府基於都市之整體的建設或發展，公務部門，則是以大規模和執行公權力的方式，積極的執行強制拆除的工作。期間，大多數的拆遷戶，皆是領取少許和微薄的補償金，當中，僅有少部分或少數的住戶，獲得或被安置於整建的住宅當中。
（二）1973年至1993年間
1.法源之制定
1973年間都市計畫法及施行細則正式公布與實施，同年間，亦增訂第6章節即「舊市區更新」，後來各區域之實行細則，亦跟隨者修訂「包含都市計畫法臺灣省實行細則第6章第36至44條〈本法第6章於89.12.29修訂時已刪除〉、都市計畫法臺北市實行細則〈第5章第34至39條之2〉、都市計畫法高雄市實行細則〈第6章第36條至41條〉等」，但是對於都市更新，卻只作原則性的規範（定）。
2.都市更新專責單位之成立
臺北市政府率先於1977年成立都市更新科，1979年則透過「市民提供」、「區公所查報」、「委託調查」等方法，對於臺北市計135個環境窳陋的地區進行研擬優先更新的地區，1983年臺北市都市更新條例公告實施，1985年間全面檢討臺北市之土地，正處於低利用的建地篩選計92處，予以調查研擬優先順序更新，並於1988年間選出計26處作為更新長程計畫地區，最後都市都市更新科，亦與國宅處合併為都市更新處，以統一處理及審議臺北市相關之都市更新業務。
3.實施都市更新之方式
在臺北市的大龍洞、臺北工專北側及八德路饒河街口和柳鄉社區等計畫，皆是臺北市政府以區段徵收的方式，以進行都市更新的例子；另外，於1986年「平均地權條例」的修法，亦是將舊有市區納入區段徵收之實施的範圍，以促使區段徵收之方式，能真正的實施都市更新及使其更具法制化。
（三）1994年至1997年間
1.鼓勵民間投資
我國政府對於都市更新建設的政策，由於國庫財源日益拮据，從過往係由公務部門以區段徵收之辦理方式，進而，日漸轉向以鼓勵民間或團體積極投入都市更新事業，當中並使用容積的獎勵以作為推動都市更新的主要誘因。
2.容積的獎勵
經臺北市政府劃定之更新的地區總計高達167處，但在此167處之中卻只有29件提出申請更新，在其實施者又皆以建設公司為主，當中僅有一件係為住民自己籌組更新會辦理更新。在都市更新的政策當中，雖以容積作為開發的獎勵，但是在大多數的地區，又因開發條件之不足，以致無法吸引開發商的前來投資。
3.臺北市政府的更新經驗
在臺灣各縣市政府的相互比較之下，臺北市政府在推動都市更新業務，確實較其他縣市積極，而且已制定了較完善（備）的都市更新之相關法令或規章，當中包含1983年實施之臺北市都市更新條例及臺北市都市更新地區選定原則、臺北市都市更新實施辦法、臺北市都市更新基金收支保管及運用辦法、臺北市都市更新審議委員會設置要點等等，著實是其他縣市取經與參考的對象。
（四）1998年至今
1.都市更新條例的發布
都市更新頒布之前，各縣皆是以地方自治條例來辦理，故國內各縣市政府執行都市更新之標準，並無統一的規範，在1998年11月11日（民國87年）總統頒布與實施「都市更新條例」後，我國的都市更新方有跡可循，期間，亦陸續公布了8項的相關子法例如：1.都市更新條例實行細則。2.都市更新權利變換實施辦法。3.都市更新建築物容積獎勵辦法。4.都市更新團體設立管理及解散辦法。5.都市更新審議委員會組織準則。6.都市更新事業接管辦法。7.都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法。8.都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法等。後來又於2008年2月頒布實施修正「都市更新條例」，故我國對於都市更新之相關的配套辦法或措施，實屬皆已具備，故都市更新之事業，亦即將展開都市之建設的新旅程及歷史新扉頁。
2.透過稅捐減免及容積的獎勵推動民間參與都市更新
我國實施都市更新事業，已由公務部門開始轉向民間主導辦理，根據民間主導辦理經驗顯示，當中不乏是以開發商為主要的實施者居多，是因為其開發的經驗及專業的能力和財務等條件，是優於自辦的所有權人，相對的又提高實施都市更新的可能性。據此除了在容積的獎勵之外，亦增加容積的移轉及減免稅捐的獎助之措施（辦法），另外對於開發商投入更新案，更是給予營利事業所得稅額的抵減的優惠，藉以使用開發商之開發的優勢，解決所有權人在開發上所處的弱勢，以避免造成政府劃定之更新區域無法辦理的困境。使得優勢的開發商在投入更新事業時，能獲得合理的利潤及讓所有權人得到優良和良善的生活或居住的空間，以增加就業機會和開發後周邊鄰里之環境和品質的提昇，促使公務部門訂定的政策得以實施創造雙（多）方均贏的結果，此乃都市更新的基本精神。
3.以權利變換之輔助機制實施都市更新
權利變換，其實可視為立體的市地之重劃，似民間傳統合建的協議分配，為求更公平、客觀的維護實施者，不論所有權人或建商的權利價值特別制定「權利變換實施辦法」，以等價值的比例作調整分配，用科學的方式取代傳統的協議或分配的方式，加以規範各個權利人的義務或權利。
4.921及331地震後的都市更新重建
（1）透過「921重建暫行條例」進行都市更新
921地震災後重建之最困難者，莫過於那些集合大樓或住宅產權是屬於共同所有，在大多數的機制中以都市更新進行重建是最佳的解決辦法。「921重建暫行條例」之目的即迅速及有效率的進行家園之重建，故特別於第17條文中將參與都市更新的門檻降低，以提高其進行都市更新重建的可行性。
（2）透過921震災重建基金會「臨門方案」進行都市更新921地震災後民間的募款，統一委由921震災重建基金會統籌管理及運用於重建，該會亦制訂「臨門方案」以專款及專用的方式協助申請都市更新重建的社區所需的融資或金額，當中，亦施以進行都市更新之規劃或設計費的補助，以加速都市更新的推動。
（3）自己籌組更新會進行都市更新
過往我國在都市更新的政策上，民眾參與的機制，常常是流於口號，故難以真正的落實或實施，其最大的原因，莫過於民眾對於政府所推行的公共建設之事業，抱著事不在己的心態，但是921地震之後，此次之受災的居民或住戶，因為基於自身的權利，大多數都會自己籌組更新會，以實施災損大樓或社區的重建，此行為，亦形同自力造屋與完全掌控和自主災損大樓或社區，其未來的相關發展，不同於過往時，對於政府所推行的都市之建設，皆是處於事不關己及置身事外的狀況或態度。故現今民眾對於都市之建設，則是抱持著積極的態度在參與。
（4）331地震後的都市更新
331地震後，國內災損建築物之重建或相關都市更新，依舊是延續及根據1999年921大地震後所制定的規範及計畫在實行。
我國於1998年頒布「都市更新條例」及歷經1999年921地震之後，台灣各地之都市更新業務，確實是一日千里！然而，身處前線地區的金門，隨著時間的消逝，早已從過往之戰地，逐漸的蛻變為觀光與閩南文化之重地，現今利用小三通出境到中國大陸的旅客，已是高達130萬人次，設籍於金門地區的人口，亦將近10萬人！然而，那舊時興築的新市鎮、舊商業區之建築物或公共設施，如今，卻也日漸的呈現出老朽與頹廢的情事。未來金門各鄉鎮之舊時興築市鎮、舊商業區之建築物或公共設施的都市更新或活化再利用及整建維護，著實已迫在眉睫！
（作者為中華大學土木系建築組博士生）