都市更新於國外已行之有年，尤以美英法日等國之實施最為積極與成效良好，探究其成功原因，主要是使用公私合夥及權利變換之方式，以進行的都市更新之成效較佳。我國自1998年頒布都市更新條例之後，都市更新方有跡可循，綜觀我國推行的都市更新政策，多以鼓勵民間或團體於現有的都市計畫內之參與都市更新的工作為主，對於公有土地或建築物，則是以強制的方式，要求參與都市更新。故中央政府更是編列巨額的預算，以吸引各縣市積極推動都市更新業務，現今臺灣各縣市的都市更新，著實是一日千里！然而位處前線的金門，雖已從戰地羽化為觀光與閩南文化之地，如今更是搭起兩岸人民交流的橋樑，但是昔日因島內東半島產鹽及與中國福建沿海通航、交流之自然形成的沙美（元末地名：浯洲島鳳翔里十七都後學村）與後浦等地的舊商業區，卻也隨著時序之消逝，日漸的呈現出停車空間不足（汽機車隨意停放）與建築物老朽及商業行為式微之情事，倘若不適時的加以預防，並導入有效的改善措施，而讓其繼續的惡化，終將造成都市的老化與經濟行為的衰退，故都市更新著實已是改善都市空間與機能的良方。
今年（2012龍年）春節返鄉過年，筆者搭乘金門縣政府與公車處精心與用心規劃之101春節觀光公車，走訪東西半島之觀光景點時，內心著實欣喜與深感敬佩。然而，好景不常，筆者於返鄉走春期間，亦得知那荒廢許久的金沙戲院之董事長及股東們，曾於2010年中旬前往金門縣政府（縣政府與該公司之持分為16／80及64／80）尋求縣府的協助，然而，時間一分一秒的消逝，現今金沙戲院（約2500M2）依然是荒廢於沙美市區，著實令人擔憂其未來的發展？究係要如何才能促進金沙戲院的重生呢？筆者覺得使用公私合夥及權利變換之都市更新的方式，將金沙戲院拆除重建為地下6層地上30層樓高的免稅精品百貨公司、電子遊樂城及電影城與5星級國際渡假飯店「100間客房並設置空中溫水游泳池」之複合式商業大樓，著實能為荒蕪的金沙戲院注入新生命，並促進沙美市區周邊之經濟的復甦！為什麼？因為都市更新之目的：係為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。至於都市更新最常使用的方法：即是確實的導入全新與新時代的經營技術或商業種類及進行建築物的更新重建（拆除重建）或整建維護（使用修繕的方式），並且設置充足的停車空間與人民交流廣場，更需要以大街廓的方式，來整體的規劃或是進行都市更新，方能有效的挽救與活化舊商業區及老市街或電影院的商機，進而，促進其經濟之復甦與恢復舊時的風華。
有關金沙戲院未來進行都市更新之相關配套與機制的建議如下：
1、縣府建設管理單位，應成立專責課室，以綜合受理與劃定金門地區（金沙戲院）為實施都市更新區域等業務。
2、縣府產權管理單位，應成立專案小組會同建設管理單位（專責課室）共同引領並協助（公私合夥）金沙戲院建築物及土地所有權人意見之協調與整合。
3、縣府建設管理單位，應訂定金門地區都市更新實行細則。
4、縣府建設管理單位，應訂定金門地區實施都市更新門檻
（1）實施都市更新門檻朝向1／2同意即可。
（2）旅居南洋失聯未繼承及產權紛亂不列入計算。
5、縣府建設管理單位，應訂定金門地區實施都市更新權利變換方式。
（1）旅居南洋失聯未繼承及產權紛亂或不願參與都市更新者，統一由政府強制購買。
（2）強制購買之權利，依價賣給該實施都市更新團體或實施者。
6、縣府建設管理單位，應訂定金門地區實施都市更新獎勵容積措施。
（1）獎勵建築容積可移轉至臺灣或金門地區之商業、住宅、工業區內。
（2）容積移轉至臺灣地區部分，簽報中央訂定特定專區（北中南各選一區域）。
7、縣府建設管理單位，應編列金門地區實施都市更新補助預算。
（1）每年編訂補助都市更新費用預算計新臺幣10億元。
（2）補助對象：自行實施者、建商實施者、公私合夥或公辦實施者。
8、縣府建設管理單位，應逐年擬定優先實施都市更新之區域。
（1）前5年先行劃定單一建築或一條街（例如金沙戲院、沙美菜市場、山外菜市場或沙美街、金城街等）。
（2）第6年起逐年劃定一區域、一聚落。
希望上述淺見，對於金門家鄉整體的都市更新或建設能有所幫助，因為在遊子的內心裡，總是有一個令人難以忘懷的故鄉！
（作者為中華民國公寓大廈管理服務人員職業公會講師、中華大學土木系建築組博士候選人）