壹、計畫緣起
都市猶似一個生命有機體，若能於發現都市老化初期，透過都市更新手法，將都市重新整備規劃或對都市結構、機能及土地利用，逐步做有計畫調整，便能促使都市實質環境或機能之全面性改善，甚至足可廣泛帶動社會環境及都市經濟改善與創造更多之工作機會，進而符合建造永續發展及導入豐富文化資產，期以活化整個都市。
金門自二○○一年始成為臺灣政府開放與中國大陸福建試辦之小三通前緣地區，現今透過小三通出境人數業達一千萬人次，設籍金門人數更是高達十一萬人之多，惟金門三城區即金城及山外與沙美之都市計畫，係於民國六十一年發布實施至今，期間，金門縣政府雖辦理過三次之通盤檢討。然而，金門四十年前規劃之都市計畫，已無法滿足漸趨擴張之都市與人口的使用，而舊時興築之建築物，更是日漸老舊、腐朽，已妨礙都市景觀及都市發展與影響公共安全，故為加速金門三城區轄內之都市更新，實有積極推行執行計畫之必要。
貳、計畫目的
隨著時代更迭，過往興築的老市街及舊商業區，因其周圍或旁邊新商店街、購物城等之陸續出現。惟過往之零售的服務或型態，卻不見隨著時代的改變，而有所轉換或變更，導致過往興築老市街及舊商業區，日漸突顯其越來越缺乏競爭力，接下來，便是商機自然消失，探索癥結，即欠缺足夠汽機車之停車空間及現代親切與人性化的服務態度或服務硬體設備過於陳舊等情事；故為有效的挽救或活化過往老市街及舊商業區商機，便須確實導入全新與新時代的經營技術或商業種類及進行建築物的整建維護或更新重建，並設置充足的停車空間與人民交流廣場及以大街廓方式，來整體的規劃或是進行都市更新，方能促進過往老市街舊商業區的恢復舊時風華與經濟之復甦。
參、法令依據
都市更新條例及建築法與公寓大廈管理條例。
肆、計畫標的
一九四九年國民政府播遷臺灣，中央政府在金門島內駐紮十萬部隊，島內因東半島產鹽及與中國福建沿海通航、交流之自然形成商業市集或聚落，隨著國軍駐守，便開始產生巨大的變化，從開始只有東半島的沙尾鎮（村）之沙尾街（沙美老街）與西半島的珠浦鎮之後浦街（金城老街）為主，後來相繼發生古寧頭大戰、八二三砲戰等，中央政府為軍事安全及分散集中人口與商業市集，遂於金門島之沙美、金城、山外、料羅、陽翟、小徑、頂堡、烈嶼東林等地，構築現代化鋼筋水泥構材新市街、商店街、電影院或國民住宅（富康農村）。惟隨著海峽兩岸交流熱絡，中央政府逐年裁減金門兵員，造成區域內主要消費人口（駐軍）大量減少，現今沙美新（舊）街與陽翟、山外新市、料羅、小徑、頂堡、烈嶼東林等地，區域內之人口大量遷往其他地方發展，導致民生及商業行為蕭條嚴重，昔日興築之建築物，卻日漸老舊及腐朽，已影響金門整體都市及商業和生活機能之發展。
伍、執行步驟
一、政策面
1.加強都市更新政策的宣傳與積極鼓勵民眾參與都市更新工作，常常涉及所有權人或關係人間之產權或權利分配等問題，為了使更新的工作能順利的推展，政府相關單位（公部門）應加強政策之宣傳，鼓勵民眾踴躍的參與，並應走入民間積極協助與解決問題。
2.積極協助民眾的都市更新
政府相關單位（公部門）應積極協助民眾的都市更新，結合國內的建商或團體共同協助民眾原址進行都市更新或重建住宅。
3.積極輔導及協助舊社區或大樓成立管理委員會政府相關單位（公部門），應積極協助及輔導舊有社區及公寓大廈成立自治管理委員會，以利老市街、舊有商業區、傳統聚落或社區、公寓大廈之自治及順利的推展公共事務。
4.都市更新專業的機構和人員認證制度建立
建築物進行都市更新事業委託的規劃者，根據相關研究論文顯示，過往臺灣地區921震災之重建經驗，皆以建築設計者或事務所居多，由於都市更新是一項全新和涉及寬廣的專業領域，諸多的建築設計者或事務所為承攬業務，卻忽略本身所擁有的專業能力是否能勝任，造成許多建築物或社區成為都市更新之實驗品，僅僅少數碰到專業之都市更新機構的協助，導致建築物更新或重建業務之推展，並不是非常的順遂。鑑此，都市更新機構與都市更新業務規劃者之成立與其專業能力的提升及培訓，著實待縣府輔導成立與建立專業證照機制，以提昇及增進其執行或規劃都市更新之業務。
二、制度面
1.加強人才的培植及落實執行
都市更新的業務涉及之專業知識與部門，確實是非常與相當的廣泛，其所需的人力更是眾多，當中除了私部門之人力的拓展外，政府或公部門亦應考慮機關間之軟硬體，是否能充分的配合，更應積極的培訓承辦或規劃都市更新業務的人才，例如都市設計、法務人員、協調人員、歷史文化保存、財務分析、歷史建築的保存等專業部門之人才的培養，方能落實的執行都市更新機制的運作。
2.加強公權力的行使
都市更新團體及單元或民眾，對於都市更新或重建業務，常常發生有意見紛歧或與建商間爭議情事之發生，最後常常是透過民意代表尋求政府的協助，為避免公權力的濫權與公權力行使之合法性，未來應自訂法條，以加強公權力介入或協助更新團體及單元或民眾的合法性，方能有效的協助或引領都市更新之團體或民眾，儘速的完成都市更新的目的。
3.成立專責機構
縣府應積極成立專職單位，以專司及協助民眾或更新團體因住戶間對於都市更新或重建意見整合或發生產權紛歧時，政府專職單位應立即成立專責小組，積極的輔導或整合各方的意見，以降低進行都市更新或重建時的阻力。
3.1金門地區都市更新科之成立
隸屬建設處所轄，以綜合受理與管理、企劃金門地區之都市更新業務。
3.2金門地區都市更新實行細則之制定。
3.3金門地區都市更新審議委員會之成立。
金門因地理位置特殊，飽受戰火蹂躪，昔日區域內之諸多民眾旅居南洋或臺灣地區，造成現今金門區域內之老市街、舊商業區或傳統聚落之建築物，諸多未繼承或產權紛紛及所有權人意見紛歧，因此協助金門地區之都市更新或重建團體或所有權人意見的整合與協調及成立金門地區都市更新爭議協調委員會，確實有其必要性。
3.4金門地區都市更新參與門檻之制定。
（1）政府劃定或自行實施都市更新區域內之門檻朝向1／2同意即可。
（2）政府劃定或自行實施都市更新區域內之旅居南洋失聯或未繼承者不列入計算。
4.金門地區土地及建築物之所有權利未繼承（旅居南洋失聯）或經法院查封及禁治產的收購（權利變換）條例之增訂：
4.1政府劃定或自行實施都市更新區域內之旅居南洋失聯或未繼承者或產權紛亂或不願參與都市更新者，統一由政府以公告現值或地價強制購買。
4.2政府劃定或自行實施都市更新區域內之強制購買的權利，依公告現值或地價轉售給該實施都市更新團體或實施者。
5.金門地區獎勵容積措施調整為彈性之原則
目前臺灣的都市更新條例之相關規定，對於容積的獎勵，並未因各縣市與地區特性之不同，因而產生差異性，故金門地區應自訂獎勵容積措施，並且運用容積的移轉制度，方能有效促進金門地區與諸多年久失修之建築物的更新。
5.1獎勵建築容積可移轉至臺灣或金門地區之商業、住宅、工業區內。
5.2容積移轉至臺灣地區部分，報請中央訂定特定專區（北中南各選一區域）。
三、財務面
編列公辦或住民自行辦理都市更新事業基金，以利金門地區都市更新的推行。
1.每年編訂金門地區補助都市更新費用預算計新臺幣10億元。
2.提供金門地區自行實施者或住戶使用低利息的方式重建或認購，並且對於具有低收入戶資格的民眾，亦應訂定安置及免息的補助辦法。
3.補助對象：自行實施者、建商實施者或公辦實施者。
四、執行期程
以五年為一期程，每年劃定一區域、一聚落或一條街，據以實施。
五、執行對象
1、舊商區更新
金城老街（後浦街）及沙美老街（沙尾街）傳統閩南建築店厝，優先劃定實施都市更新區域（文化資產單位同步歷史正名為古蹟或歷史建築），使用整建或維護的方式，以進行都市之更新，店厝所有權人依原式樣與構材修復之店厝，政府補助每一棟店厝都市更新費，並獎勵建築容積可移轉至臺灣（簽報中央訂定特定專區）或金門地區之商業、住宅、工業區內，以保存金門地區之珍貴閩南建築、商業與文化資產，增進金門地區申辦世界文化遺產的資源與實力。
2、新市街更新
金城新街、山外新市、沙美新街、金沙戲院、陽翟、小徑、料羅、頂堡、烈嶼東林等新市街之建築，逐一劃定為實施都市更新之區域，使用重建、整建或維護的方式，以進行都市之更新，並且補助每一棟建築物都市更新費。
3、國民住宅（富康農村）更新
金城、沙美、山外等國民住宅（富康農村）之建築，逐一劃定為實施都市更新之區域，使用重建、整建或維護的方式，以進行都市之更新，並且補助每一棟建築物都市更新費。
4、傳統聚落更新
沙美、後浦頭、小浦頭、後水頭、陽翟、山西、大地、田浦、東村、料羅、泗湖、吳厝、古寧頭、瓊林、斗門、后宅、官澳、青嶼等傳統閩南聚落之建築，逐一劃定為實施更新之區域（文化資產單位同步歷史正名為古蹟或歷史建築聚落），使用整建或維護的方式，以進行更新，傳統閩南聚落建築物所有權人，依原式樣與構材修復之傳統閩南聚落建築物，政府補助每一棟建築物新臺幣300-600萬元之更新費，並獎勵建築容積可移轉至臺灣（簽報中央訂定特定專區）或金門地區之商業、住宅、工業區內，以保存金門地區之珍貴閩南建築、商業與文化資產，增進金門地區申辦世界文化遺產的資源與實力。
陸、預期目標
金門三城區之金城、沙美、山外與傳統聚落，至今仍有許多傳統閩南建築物及1949年後構築之建物，日漸頹廢與老舊，業已亟需政府輔導民眾使用都市更新之重建、整建或維護等方法，以保存金門自我之城鄉及都市容顏與傳統聚落風貌，進而促進舊商業區經濟復甦及增設足夠汽機車停車空間與增加金城、沙美、山外和傳統聚落等，未來釋出更多廉價之優質住宅空間。
（作者為中華大學土木系建築組博士候選人）