都市猶似一個生命體，同樣會歷經初期之形成、成長、發展、衰退、沒落、頹圮及最終之滅亡的過程，倘若我們能在都市出現老化之初，立刻的透過都市更新之方法或手段，將那已面臨老朽、頹廢的都市或舊商業區及建築物，重新的整建、維護或規劃重建或對其老化的機能和土地之利用，再次的做有計畫的調整或更新業務，便能讓那面臨日益老化的都市建築及環境和機能，獲得全面性的改善與風華再現。
都市更新再利用已是世界各國重要的研究議題，我國於1998年頒布實施都市更新條例後，臺灣的都市更新政策，方真正有跡可循，由於我國都市更新條例與其相關的配套措施或機制，多引用國外經驗為基準，但各國歷史文化背景及地理環境特色和經濟社會等，均有差異，惟這些問題的性質與時代的背景間之關係，確實又有相似之趨勢的演變。
故都市更新目前確實乃世界各國做為推行都市機能改造與提升的良方，而現今世界各國中，又以美、英、日在推行或實行都市更新較為積極及具有良好的成果，探究其因大多是使用公私合夥或權利變換之方式進行都市更新之成效較佳；至於我國推行的都市更新政策，則以鼓勵民間或團體參與都市更新的工作為主，對於公有土地或建築物，則以強制的方式要求參與都市更新，政府亦編列巨額預算，以吸引及推動各縣市的都市更新業務。
有國外公私合夥或權利變換及我國鼓勵民間或團體參與都市更新的具體經驗，筆者認為金門地區諸多鄉鎮「金城、山外新市、沙美（金沙戲院及沙美新、舊市街和沙美菜市場）」，不妨使用都市更新方式，以進行整建、維護或重建，這樣較容易促進都市更新與經濟之復甦，因為都市與舊商業區的更新，著實將促進房地產與相關產業的活絡，而且其在實施都市更新門檻，亦只要大多數人同意即可，不需要獲得每位地主或所有權人的同意，便能進行與實施都市更新之業務。
為讓鄉親簡單及易懂了解都市更新內容及程序，筆者根據研究資料，將我國都市更新相關內容綜合整理如下：
（1）都市更新目的：係為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。
（2）都市更新方法：重建、整建、維護三種。
（3）都市更新優先及迅速劃定條件：
1.建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。
2.建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。建築物未符合都市應有之機能。
3.建築物未能與重大建設配合。
4.具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。
5.居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安及因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。
6.為避免重大災害之發生。
7.為配合中央或地方之重大建設等情事時，直轄市、縣（市）主管機關得優先及迅速劃定為更新之地區；並視實際需要訂定或變更都市更新計畫。
（4）都市更新的實施者可分為以下類型：
（一）政府主辦→1.自行實施→2.委託實施→3.同意其他機關（構）實施。
（二）民間主辦（第10條、第11條)→1.自行實施→2.委託實施。
（5）實施都市更新的門檻：
只要多數人同意即可實施，不需要獲得每位地主或所有權人同意。在申請建築執照時，也不用取得地權人的土地使用同意書。此一同意的門檻在政府劃定的都市更新地區較低，在未劃定都市更新的地區較高，其門檻如下：
1.政府劃定更新地區→土地及合法建物所有權人3／5(60%)→土地及建物樓地板面積2／3(66.7%)。
2.自行更新地區→土地及合法建物所有權人2／3(66.7%)→土地及建物樓地板面積3／4(75%)。
（6）實施都市更新如遇申請權利變更時：
應由實施者擬定計畫書，向主管機關提出申請，並經公告實施；另以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後，擬具權利變換計畫，並需辦理審議、公開展覽、核定及發布實施。
（7）協議合建方式實施都市更新：
如未能取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積
均超過5分之4同意，就算達成合建協議，可以合建的方式實施。
對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以用權利變換方式買下。
（8）權利變換：
必需由都市更新之土地及建築物，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配給原土地之所有權人。對於不願參與分配或應分配之土地及建築物，或者是未達最小分配面積單元，造成無法分配時，得用現金的方式補償其他所有權人，但必需由都市更新之土地及建築物，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配給原土地之所有權人。
（9）獎勵容積：
建築容積最高可達法定容積的1.5│2倍或是實施容積率前興建的建物之原容積加法定容積的0.3倍，細節如下：
1.公益設施免計入容積。
2.公共設施保留地或依法保存的建築物，其原容積可移轉到同一個更新地區的鄰近基地。
（10）稅賦的減免：
進行都市更新期間，土地無法使用時，免徵地價稅，仍可使用減半徵收，細節如下：
1.更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年。
2.權利變換取得之不動產於更新後第一次移轉減徵土地增值稅及契稅40%。
3.不願參與權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅40%。
4.實施權利變換未達最小分配面積單元而改領現金補償者，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅。
5.都市更新事業機構投資於政府劃定之都市更新事業，投資額20%範圍內可抵減營利事業所得稅。
6.都市更新範圍內之公共設施的興修，可由該公共設施的管理機關來負責擔負費用。
7.公有土地強制參與都市更新。
8.可用不動產證券化的方式來集資。
9.可以用土地信託的方式實施。
10.可簡化都市計畫之變更程序。
11.以權利變換方式實施都市更新之程序，係為公開透明並且保障地權人權利。
12.政府可配合優先及興闢公共設施。
13.可彈性的處理違章侵佔建戶。
人類集中生活於都市的建築物及舊商業區，隨著時間消逝，日漸的頹廢、老朽與商業行為沒落情事，進而影響都市居住品質與環境，倘不適時防止其繼續的蔓延或惡化及導入改善措施，最後終將造成都市之老化與風貌改變。（作者為中華民國公寓大廈管理服務職業總工會講師、中華大學土木系建築組博士候選人）