都市更新目前在我國進行得如火如荼，惟我國的都市更新，係依都市更新條例及8項相關子法在執行，而其進行方式，政府則規定以權利變換執行，何謂權利變換？簡而言之，就是源於民間之土地開發中的合建概念，即地主提供土地，開發商提供資金，彼此共同合作立約協議，並以開發興建前各自投入價值為基準，仰賴同等價值轉換及利益共享土地開發後可分配的成果，透過此價值基準，依雙方各自所佔有的價值多少來進行轉換分配，至於權利估價，則依「不動產技術規則」進行建築物估價，惟估價結果，關乎雙方參與者能否接受，這是決定推動都市更新成敗的關鍵之一，為讓鄉親們更明確、簡單易懂及了解我國都市更新之權利變換內容與程序，茲將我國權利變換執行要點綜整如下：
一、法令依據
都市更新條例第29至43條略以：以權力變換實施都市更新時，實施者應於更新事業計畫核定發布實施後，擬具權利變換計畫，依據都市更新條例第19條規定辦理審議及公開展覽、核定與發佈實施等事項，必要時權利變換計畫之擬定報核得與都市更新事業計畫一併辦理，據此1999年另外頒布的「都市更新權力變換實施辦法」亦有明確規定；至於權利價值評估，則依「不動產技術規則」為據。
二、權利變換執行要點
1.使用權利變換的都市更新
都市更新條例第29條規定：以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第19條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項；變更時，亦同。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。
2.使用權利變換的都市更新之關係人
都市更新權力變換實施辦法第2條規定：權利變換關係人，係指依本條例第39條規定辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地375租約承租人。
3.使用權利變換的都市更新之公共設施興闢
都市更新條例第30條規定：權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用，經各級主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付；其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時得改以現金繳納。前項權利變換範圍內土地所有權人應共同負擔之比例，由各級主管機關考量實際情形定之。
4.使用權利變換的都市更新之現金補償與差額找補
都市更新條例第31條規定：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。第1項規定現金補償於發放或提存後，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。依第1項補償之現金及第2項規定應發給之差額價金，經各級主管機關核定後，應定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存之。第2項應繳納之差額價金經各級主管機關核定後限期繳納。應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔；違反者，其移轉或設定負擔無效。但因繼承而辦理移轉者不在此限。
5.使用權利變換的都市更新之違章建築戶得納入
都市更新條例第41條規定：權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，準用第32條規定辦理。都市更新條例第32條規定略以：權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後3個月內審議核覆。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核覆期限3個月。
6.使用權利變換的都市更新之公正客觀鑑價
都市更新權力變換實施辦法第6條規定：權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託3家以上專業估價者查估後評定之。前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。
7.使用權利變換的都市更新之主管機關審議
都市更新權力變換實施辦法第17條規定：各級主管機關應於權利變換計畫核定發布後公告30日，將公告地點及日期刊登政府公報及新聞紙3日，並張貼於當地村（里）辦公處之公告牌。前項公告，應表明下列事項：(1)、權利變換計畫。(2)、公告起迄日期。(3)、土地所有權人提出異議之期限、方式及受理機關。(4)、權利變換範圍內應行拆除遷移土地改良物預定公告拆遷日。
我國都市更新的「權利變換」，實乃所有權人，彼此透過公正及公開方式，將相關權利人之產權、土地或建築物分配，並以互助及合作方式，實施都市更新計畫，這是決定推動都市更新成敗的關鍵之一。
（作者為中華民國公寓大廈管理服務職業總工會講師）