都市猶似一個生命體，同樣會歷經初期之形成、成長、發展、衰退、沒落、頹圮及最終之滅亡的過程，倘若我們能在都市出現老化之初，立刻的透過都市更新之方法或手段，將那已面臨老朽、頹廢的都市或舊商業區及建築物，重新的整建、維護或規劃重建或對其老化的機能和土地之利用，再次的做有計畫的調整或更新業務，便能讓那面臨日益老化的都市建築及環境和機能，獲得全面性的改善與風華再現，進而，促使已經面臨頹廢、衰敗及沒落的都市或舊商業區及建築物，能即時的注入新契機與活力，更可廣泛的帶動都市之社會環境及經濟程面的改善與創造諸多的就業及工作之機會，這就是進行都市更新的原因之一。另外根據諸多都市更新之研究資料顯示，不管是從都市的居住品質提升、整體的經濟復甦或效益及都市的永續發展等觀點分析，皆呈現出相同的結論，即沒落的都市或舊商業區及建築物之都市更新，著實有其絕對與實施的必要性。
都市更新，在國外已是行之有年，以美、英、日三國，較為積極及有較具體的成果，我國於1998年頒布實施都市更新條例後，我國的都市更新方有跡可循。為了讓鄉親能進一步了解美英日三國及我國之都市更新之差異性，筆者依研究資料及參考研究者羅芳琪、林佑璘、蕭惠珠、陳麗紅等人之研究論文及營建署和財團法人都市更新基金會網站之公開資料，將美英日三國及我國都市更新之差異性綜合整理如下：
（一）美國
1.都市更新政策是源自於1949年的住宅法案，早期實施方法是由各地方政府利用聯邦政府大筆補助款項，對於窳陋地區進行大規模拆除重建工作，然後再將其整理後的地區用低價的方式賣給開發商以進行都市之開發的工作，然而用此種強硬的做法破壞了原始鄰里間的相處關係，更是造成原有的貧民窟之轉移的效果，此種都市更新的方法卻是被人們所詬病，所以美國經歷了多年的發展，亦是隨著時代及社會和經濟的變遷有所調整及轉變，從一開始的政府之強力主導，演變成強調公、私的合夥及引領民間的投入都市更新及著重於整建與維護都市之環境和都市機能，以符合時代的潮流、趨勢及兼顧都市的經濟和社會之發展。
2.獎勵措施在獎勵私部門參與都市更新的業務，是比較少使用容積的獎勵方式以鼓勵都市更新的進行，有關的獎勵項目歸納如下：
（1）居住密度的獎勵
利用開發權與上空權的移轉來允許想要更新的基地，興築較高的容積率和建蔽率，使之成為較周圍的地區或建築物具有更高的競爭力。
（2）融資
使用低於一般市面上的利息，以長期的方式貸款給開發者俗稱為：公共財，以降低私人部門於開發時所需的財務、資金及成本。
（3）稅賦的特例
調低不動產稅，地方政府或聯邦政府使用所得稅等方面的獎勵，藉以提供進行更新時之財務的獎助。
（4）土地的取得方式
限制史蹟維護區的開發權及發展，將之移轉至更新區內或更新地區之附近及專供長期租借的公地，利用較低利的方式出租給私人開發者或是公部門以固定及有擔保之租金，出租更新地區內的空間等等方式。
（5）公共代理機關
可以提供技術層面上所須的規劃或研究，方便督導或推行更新計畫的進行或推展。
（二）英國
1.19世紀初英國因發生工業革命的影響，加上市場上亦是充次著自由經濟主義的大大盛行，英國政府面對於城市及工業上的發展採用放任的政策，導致毫無限制的增加與擴張及生活之居住品質和環境污染等問題是日益的惡化，英國政府為了解決當前所面臨的問題，因而訂定公共衛生法以改善都市住宅的居住與環境之品質。
2.英國政府對於吸引或誘導私人部門進行或辦理都市更新時，其主要的作法係由中央政府提供補助資金的方式為主稅捐的減免為輔，在相關的鼓勵措施當中並無使用獎勵容積的方式來推動都市更新的實施。
（三）日本
1.日本從1969年間都市更新法頒布之後到1998年止，已經有超過250個更新計畫已完成，今檢視日本都市更新之成功的經驗，在於政府訂定有良好的配套之措施，因為於進行都市更新的機構當中，除有政府部門的「住宅及都市整備公團」專門來執行及負責規劃都市更新之業務外，亦有政府與私部門共同合資的第三部門或機構在推展日本的都市更新，在實行都市更新時更是非常注重原住戶與拆遷戶的安置與參與感及權利關係人意見的整合和權益之分配，以減少或降低民眾阻礙與排斥的情事發生，在實行政策上，則是以土地信託的制度作為融資的後盾，更設有權利變換和估價師的制度以做為實施都市更新之相關配套措施，為其成功最大主因。
2.日本實施都市更新的制度與作法上，除了著重相關的都市防災之措施外，更是積極的建立有關於保障土地所有權人之權利變換的制度，這與先前所探討的美國在推動更新之辦理的作業或過程上，比較著重或運用一般土地的開發方式辦理都市更新之業務的作法，顯然是有很大差異與不同之處。據此由日本在進行都市更新的相關經驗中可歸納以下諸點：
（1）日本於辦理都市更新時，在其所訂定的相關法規與美國相互的比較之後，發現日本政府對於更新地區的安全或防災措施之重視程度，遠遠超過於美國，這是值得我國借鏡或參考的地方。
（2）日本在辦理都市更新的業務，其最常用與比較特別的方法即是以權利變換的方式來進行。在我國（台灣）目前所訂定的都市更新條例中，亦是有引用此方法。
（3）日本在實施都市更新的態度，是從進行更新的居民著手，主要的作法是成立更新開發公司的方式並且搭配或配合及加上使用權利變換制度的建立，促使都市更新的事業逐漸及一一的實現與完成。
（四）中華民國
1.我國在1998年頒布都市更新條例之前，全國並無統一的都市更新相關條例，故國內各縣、市政府皆是逕依各地區（域）的需求，自行擬訂定相關的自治之都市計畫法則作為實行的依據，難免會造成因地制宜情事。
2.921地震發生後，我國進行都市更新業務多以災損建築物重建為主，當中亦透過921重建暫行條例與921震災重建基金會的臨門方案，將災損建築物進行重建的門檻降低及以民間提供的捐款使用專款、用等方式協助災損大樓的重建，以加速都市更新的推動，故於災後將近10年的時間各地的都市更新並無因此而稍有停歇，依營建署的統計全國總計有436件更新案（已完工：106件）；我國對於施實都市更新的制度與作法上，亦由政府主導的方式轉為鼓勵民間或團體自行進行都市更新，至於在獎勵的措施上，則是以稅捐的減免和提高建築容積的獎勵辦法為主，使用權利變換為輔以推動都市更新業務。
我國政府於1998年頒布實施都市更新條例之後，都市更新方有跡可循，然而，都市更新一詞，在國外已是行之有年，臺灣雖然實施都市更新起步較晚，而相關的政策，亦大都引用國外之實施經驗為主，但是國內各縣市現今之實施都市更新的業務，亦是一日千里，最後希望上述之淺見，對於金門家鄉之整體建設能有所助益。
（作者現為中華大學土木系建築組博士生）