隨著觀光業的發展，觀光城市已成為全球各城市追求的一個發展模式，在歷史保存的範疇中，保存與發展已成為觀光城市交換價值下的產業。所強調的觀光效應是反映出現今觀光熱潮下所衍生的社會現象，意即「過度開發」及「過度保存」之城市發展的兩個極端。城市觀光發展若缺乏整體構思，衝擊影響勢必導致文化與資源逐漸消失與耗盡，歷史地景將面臨拭去重寫的危機；但當歷史、傳統形式的保存不再符合使用內涵，所形成的排擠作用，導致城市面臨人口流失的危機，歷史地景形成單一產業化的產業專區，成為觀光櫥窗的樣版。兩極端的社會現象不只導致「保存」與「發展」處於矛盾之現象，更造成「觀光」與「生活」的不平衡狀態。保存主義的傳統思維偏重對形式的保存，對歷史地景的價值與意義有偏好，但卻不對其使用內涵有價值判斷，於是在盡力解救歷史地景的同時，因為觀光經濟力的驅使導致城市易淪為觀光城市效應的局面。因此歷史地景的拭去重寫與單一化、仕紳化的兩極教訓使得近年的歷史保存工作亟欲尋得一平衡點。
過度開發的危機
很多的研究及現象都可以看見實際觀光衝擊的情形，說明著過度開發對地方上的衝擊影響，也清楚指出觀光發展在經濟熱潮下藏匿在其中具有毀滅城市的危機。但是，在現今依舊仍有城市尚未發現觀光所帶來不可恢復的危機。縱使城市發展是以經濟力導向，所追求的目標是提升競爭力，進而與世界接軌。或許城市所追求的是永續發展的精神，極力以建設、開發為手段，冀能促使地方產業經濟的提升，但是在追求永續經濟的表象下，真實存在的是卻是「過度開發」的危機。以歷史地景及生活環境而言，在無整體規劃的思維下，城市的過度開發已經造成相當不可恢復的破壞，也造成生活品質低落的走向。歷史地景在觀光建設開發下，過度的建設、整建、開發已經在無意識下對歷史地景造成破壞，環境生態也因此喪失生命力，生活環境也因觀光的污染、髒亂造成生活品質日趨敗壞，再加上觀光帶來的複雜性，造成是社會治安的不安全，使生活失去適意的寧靜。如此種種的危機，所反映的不再是城市的經濟奇蹟，卻是反諷當年鼓吹「無煙囪產業」之觀光發展的城市政策。
過度保存的迷失
「過度開發」的社會現象造成城市眾多的破壞危機，除了依舊沈溺觀光經濟下無知的城市外，顯然的已經成為眾所皆知之議題。但卻無人意識到「過度保存」對於城市的限制與衝擊，放縱的讓「保存」潛移默化的侵蝕城市發展。或許現今對於觀光仍抱有非常大的期待，冀能利用保存下的歷史地景為籌碼，在世界觀光城市嶄露頭角，進而提升經濟獲益。然而，保存雖然是遵循永續發展的精神，保留資源特色，讓世代間均能享有，但過度的保存卻是為城市造成限制與反發展的驅動力，這是現今觀光城市尚未發掘的議題。
或許觀光城市仍處於保存的迷失當中，一味保存卻忽略凍結城市發展的腳步，縱使城市仍然佈滿觀光客，觀光產業日益繁榮，但在這過程中卻無意識讓真實的生命力逐漸流失。生命力是城市存在的根本，也是人類生活的表徵。歷史地景的保存雖然保留了最原始的形式，但是對其使用內涵的價值而言，卻在經濟潮流下忽略了使用者及其內涵的重要性，是故衍生出不適居住的生活環境。再者，觀光人潮對於歷史地景的偏愛，大量遊客的湧進改變了政府部門、居民等使用者對於歷史地景的價值觀，地方建設、環境改善以及居民生活的重心日益轉為觀光導向，造成觀光城市的「仕紳化」（Gentrification）。居民因保存所帶來的限制與不便利，逐漸遷出居住的所在，城市的排擠作用也造成單一產業化的產業特區，猶如去生活化的迪斯奈樂園形式。「過度保存」促使光城市淪為單一產業化、仕紳化的局面，在保存的表象下是去生活化的觀光櫥窗的樣版，保存的美意也將成為導致城市發展停滯、靜止的驅動力。
現今觀光城市多以朝向經濟導向的模式發展，忽略觀光帶來的衝擊影響。因此，兩極端的觀光城市效應對於以觀光為重心的觀光城市而言，對未來發展深具威脅性。適合地方的觀光發展模式是必要的，想想我們是要人山人海擁擠的觀光型態，還是使用高度管制力下保留建築的觀光樣板，都是值得我們省思及討論的。但在政府政策下的觀光發展政策，除了經濟力導向的產值及收益外，最應該重視的是「人」的生活權利，生活的適宜性及公平性應該建立在每一個政策基礎上，以提高觀光發展的成效及平衡觀光發展的衝擊性。